Верховный суд определил, что при банкротстве застройщика частные инвесторы не имеют права на получение квартир. Такая позиция указывает на риск для покупателей-физиков большого количества квартир.
Кто и почему не получит недвижимость?
Не могут претендовать на квартиры физлица, которые приобрели объекты не для личного проживания. Объясняя свою позицию, ВС отметил, что главная задача законодательного регулирования банкротства застройщиков - защитить граждан, которые заинтересованы в приобретении жилья для себя, а не профессиональных инвесторов. Следовательно, инвестор имеет меньше прав, чем обыкновенный покупатель, а также он лишается в данной ситуации статуса потребителя.
Рассмотрим вопрос на практике:
- Леонид Паначев приобрёл у застройщика «Стройинвест» 30 квартир (судебный спор затрагивает только 15), но строительная компания обанкротилась, не успев завершить строительство.
- Достроить объекты было поручено региональному фонду защиты прав дольщиков. Согласно действующему законодательству РФ физ.лица, как потребители, в случае банкротства застройщика должны получать недвижимость или компенсацию от фонда, а не денежные средства за счет конкурсной массы.
- Но конкурсный управляющий строительной компании ответил отказом на заявление Паначева о включении в реестр требований обязательства по передаче квартир.
Десятый арбитражный суд отменил решение предыдущей инстанции ввиду того, что факт оплаты квартир не влияет на появление права собственности инвестора на недостроенные квартиры. Важной в этом вопросе становится цель приобретения недвижимого имущества. Действия Паначева суд признал инвестиционными, поэтому отказал ему в получении прав на квартиры. Кроме того апелляционная инстанция сочла, что Паначев злоупотребляет правом. Арбитражный суд Московского округа (дело № А41-34210/20) данное решение также признал законным.
ВС согласился с выводами апелляции и кассации, но всë же отметил, что не правильно отказывать инвестору в полной мере, ведь вполне возможно, что квартиры были приобретены для близких. И это не будет являться злоупотреблением правом.
Но именно в данной ситуации Леониду Паначеву такая позиция ВС уже не поможет, потому что фонд защиты прав дольщиков ведет достройку дома и ему переданы права на него и участок, а это значит, что права кредитора как дольщика прекратили своё существование. ВС решил удовлетворить требования Паначева частично, назначив компенсацию от регионального фонда.
Что делать инвестору?
Чтобы ограничить риски, связанные с потерей прав на квартиру, советуем:
- Минимизировать количество заключённых ДДУ с одним застройщиком и в одном доме.
- В случае наступления неблагоприятных обстоятельств, быть готовым представить суду доказательства, что квартиры были куплены для личного пользования, а не в коммерческих целях.
