Закон о гостевых домах – ключевые изменения и правовые последствия

1. Общие положения

1 сентября 2025 года вступит в силу Федеральный закон от 07.06.2025 № 127-ФЗ "О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов", регулирующий деятельность гостевых домов на территории РФ. Закон вводит экспериментальный правовой режим в 18 субъектах РФ, включая Ростовскую область, сроком до 31 декабря 2027 года.

Цель реформы:

• легализация сектора краткосрочной аренды;
• защита прав потребителей;
• пополнение бюджетов за счёт налоговых поступлений.

2. Основные нововведения

2.1. Правовой статус гостевого дома

Согласно п.1 ст.2 закона, "гостевой дом" определяется как:

"тип средства размещения, представляющий собой индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома, комнаты в котором используются для предоставления услуг гостевого дома. Под частью индивидуального жилого дома для целей настоящего Федерального закона понимается часть индивидуального жилого дома с отдельным входом (выходом) на земельный участок, на котором расположен гостевой дом, и доступом в помещения общего пользования в таком доме".

 Ключевые требования:

• категория земли: населенные пункты (ИЖС, ЛПХ, садоводство);
• запрет на использование земель сельхозназначения;
• обязательность кадастрового учёта и отсутствие статуса «самострой».

2.2. Регистрация в реестре средств размещения

С 01.09.2025 собственники обязаны:

1. Подать заявку в Росаккредитацию (электронная форма);
2. Приложить:
• правоустанавливающие документы;
• фото объекта;
• план помещений. 

Последствия отсутствия регистрации:

• штраф до 1% кадастровой стоимости (дом + участок);
• запрет на рекламу.

2.3. Налогообложение

• НДФЛ (13%) или налог для самозанятых (4–6%);
• Имущественный налог (по кадастровой стоимости);
• Туристический сбор (региональный тариф).

Важно: при продаже объекта не применяются:

• вычет 1 млн руб. (ст. 220 НК РФ);
• льготный срок владения (3/5 лет);
• вычет в размере 2 млн руб.

3. Правовые риски для собственников

3.1. Квалификация деятельности

Услуги гостевого дома признаются арендой (ч. 2 п. 1 ст. 2 закона):

• до 11 месяцев – краткосрочная аренда (регистрация договора не требуется);
• свыше 11 месяцев – обязательная регистрация в Росреестре.

3.2. Ограничения:

• один владелец – один гостевой дом;
• максимальная загрузка – 30 человек единовременно.
• площадь дома до 1000 кв.м.

4. Перспективы и рекомендации

• Для государства: рост налоговых поступлений и снижение «серого» рынка.
• Для туристов: гарантия соответствия объекта заявленным характеристикам.
• Для собственников: необходимость срочного оформления документов во избежание штрафов.

Рекомендации:

1. Проверить соответствие объекта требованиям закона.
2. Подготовить документы для внесения в реестр до 01.09.2025.
3. Учесть налоговые последствия при продаже имущества.

Эксперимент продлится до 2027 года. В случае успеха – распространение на всю РФ; в случае неудачи – возможный возврат к прежнему регулированию.