1. Общие положения
1 сентября 2025 года вступит в силу Федеральный закон от 07.06.2025 № 127-ФЗ "О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов", регулирующий деятельность гостевых домов на территории РФ. Закон вводит экспериментальный правовой режим в 18 субъектах РФ, включая Ростовскую область, сроком до 31 декабря 2027 года.
Цель реформы:
- легализация сектора краткосрочной аренды;
- защита прав потребителей;
- пополнение бюджетов за счёт налоговых поступлений.
2. Основные нововведения
2.1. Правовой статус гостевого дома
Согласно п.1 ст.2 закона, "гостевой дом" определяется как:
"тип средства размещения, представляющий собой индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома, комнаты в котором используются для предоставления услуг гостевого дома. Под частью индивидуального жилого дома для целей настоящего Федерального закона понимается часть индивидуального жилого дома с отдельным входом (выходом) на земельный участок, на котором расположен гостевой дом, и доступом в помещения общего пользования в таком доме".
Ключевые требования:
- категория земли: населенные пункты (ИЖС, ЛПХ, садоводство);
- запрет на использование земель сельхозназначения;
- обязательность кадастрового учёта и отсутствие статуса «самострой».
2.2. Регистрация в реестре средств размещения
С 01.09.2025 собственники обязаны:
- Подать заявку в Росаккредитацию (электронная форма);
- Приложить:
- правоустанавливающие документы;
- фото объекта;
- план помещений.
Последствия отсутствия регистрации:
- штраф до 1% кадастровой стоимости (дом + участок);
- запрет на рекламу.
2.3. Налогообложение
- НДФЛ (13%) или налог для самозанятых (4–6%);
- Имущественный налог (по кадастровой стоимости);
- Туристический сбор (региональный тариф).
Важно: при продаже объекта не применяются:
- вычет 1 млн руб. (ст. 220 НК РФ);
- льготный срок владения (3/5 лет);
- вычет в размере 2 млн руб.
3. Правовые риски для собственников
3.1. Квалификация деятельности
Услуги гостевого дома признаются арендой (ч. 2 п. 1 ст. 2 закона):
- до 11 месяцев – краткосрочная аренда (регистрация договора не требуется);
- свыше 11 месяцев – обязательная регистрация в Росреестре.
3.2. Ограничения:
- один владелец – один гостевой дом;
- максимальная загрузка – 30 человек единовременно.
- площадь дома до 1000 кв.м.
4. Перспективы и рекомендации
- Для государства: рост налоговых поступлений и снижение «серого» рынка.
- Для туристов: гарантия соответствия объекта заявленным характеристикам.
- Для собственников: необходимость срочного оформления документов во избежание штрафов.
Рекомендации:
- Проверить соответствие объекта требованиям закона.
- Подготовить документы для внесения в реестр до 01.09.2025.
- Учесть налоговые последствия при продаже имущества.
Эксперимент продлится до 2027 года. В случае успеха – распространение на всю РФ; в случае неудачи – возможный возврат к прежнему регулированию.
