Постановлением администрации Ростовской области № 212 от 28.04.2008г. были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области, применяющиеся с 1 января 2009 года. Утвержденные результаты, являющиеся налоговой базой для уплаты земельного налога, вызвали кратный рост размера земельного налога.
По оценкам предпринимателей Ростовской области размер земельного налога для их предприятий вырос в 2 - 7 раз, некоторые предприниматели говорили о том, что такой размер налоговых платежей ставит под вопрос дальнейшее существование бизнеса. Кроме того, в результате экономического кризиса 2008-2009 года значительно упала рыночная стоимость земельных участков, и кадастровая стоимость значительно превысила рыночную. Эта ситуация повлекла массовое обращение предпринимателей в 2009-2010 в суды, с требованиями об изменении кадастровой стоимости в различных формулировках.
Несмотря на то, что экономическая сущность спорного вопроса явно нарушает законные интересы предпринимателей, законный порядок установления кадастровой стоимости был соблюден, поэтому суды в удовлетворении требований отказывали. Подобным образом складывалась ситуация по всей стране. Так спор об определении кадастровой стоимости попал на рассмотрение высшей судебной инстанции по экономическим спорам – Высшего Арбитражного Суда РФ.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 913/11 от 28.06.2011 определена правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости рыночной, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства.
То есть, законные действия по проведению государственной кадастровой оценки земель оспорить нельзя, однако можно обратиться в суд с требованием установить рыночную стоимость земельного участка, а установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Кроме того, проблемой озаботилась и законодательная власть – федеральным законом от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» был предусмотрен внесудебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
Казалось бы, теперь у предпринимателей имеется полный спектр инструментов – и судебных, и внесудебных, для защиты своих прав. Однако при более подробном рассмотрении можно сделать вывод, что, по крайней мере, предпринимателям Ростовской области придется платить необоснованно большие налоги еще целый год. Согласно статье 391 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. То есть, для изменения размера налога, уплачиваемого в 2012 году, иная по сравнению с текущей кадастровая стоимость должна быть внесена в государственный кадастр ранее 01.01.2012г.
Обращение в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, подлежащим рассмотрению по общим правилам искового производства, займет не менее 4 месяцев (ст. 152, 180 АПК РФ), если не будет обжаловано. Также следует учесть, что велика вероятность назначения экспертизы отчета оценщика, что увеличит этот срок. То есть для изменения кадастровой стоимости для целей расчета земельного налога в 2012 году следовало обратиться в суд не позднее августа 2011 года.
Сейчас возможно обращение в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об определении рыночной стоимости земельного участка и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Истец должен будет доказать действительную рыночную стоимость земельного участка. В случае удовлетворения требований новая кадастровая стоимость земельного участка будет внесена в кадастр с момента вступления в силу решения суда, и изменит налоговую базу с 01.01.2013г.
Что же касается внесудебного порядка, то он распространяется лишь на государственную кадастровую оценку земель, работы, по проведению которой завершились позднее 24.09.2010г.; орган, который уполномочен рассматривать такие споры - комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Ростовской области не создан; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости. Таким образом, для кадастровой оценки от 28.04.2008г. внесудебный порядок неприменим.
Также следует учесть, что в соответствии с действующим законодательством государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, то есть в 2013 году в Ростовской области должна быть проведена государственная кадастровая оценка земель, к которой в полной мере будет применим и судебный и внесудебный порядок. При применении внесудебного порядка следует учесть, что он предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, именно на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В заключение хотелось бы сказать, что однозначные и полные рекомендации дать в настоящий момент невозможно: практика деятельности комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в настоящее время отсутствует, дело по которому высказал свою позицию Президиум ВАС РФ еще не разрешено.
Владимир Шевцов, юрист
Олег Проскурин, партнер