Итак, первым делом предлагаю разобраться – кого российское законодательство считает добросовестным приобретателем.
Добросовестный приобретатель – это лицо, которое в результате возмездной сделки приобрело имущество у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем не знал и не мог знать приобретатель.
Факты, которые помогут доказать в суде, что вы – добросовестный приобретатель:
1. Вы проверили наличие права собственности у продавца. Необходимо в первую очередь попросить предоставить правоустанавливающие документы, к примеру, ими могут быть: договор купли-продажи, договор мены, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т.п.; выписка из ЕГРН подтвердит это право.
2. Вы обратили внимание на вменяемость продавца. Это важно, поскольку на недееспособность собственника на момент подписания сделки могут сослаться его родственники и признать её недействительной в судебном порядке. При наличии хоть малейших подозрений, попросите продавца, предоставить вам медицинское заключение о дееспособности.
3. Вы проверили соответствие приобретаемого объекта данным, указанным в техническом паспорте.
4. Вы убедились в отсутствии обременений. Получить данные сведения вам поможет Росреестр. Необходимо заказать выписку из ЕГРН, в которой как раз и будут отображены нужные сведения, например, находится ли имущество в залоге, наложен ли на него арест и т. п.
5. Вы убедились в отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
6. Вы получили от продавца документ, который подтверждает согласие супруга на продажу объекта. Препятствием для заключения сделки может стать и брак собственника – если недвижимость была приобретена в браке и определяется, как совместно нажитое имущество. В вышеуказанном случае необходимо согласие супруга на продажу.
7. Покупая долю в недвижимом имуществе, вы получили от продавца подтверждение о том, что он имеет нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки других долевых собственников.
8. Вы проверили объект на наличие аренды. Если таковая имеется, вы пришли с арендатором к соглашению о дальнейшей судьбе договора аренды.
9. Вы произвели оплату на банковский счет продавца. Данный способ оплаты является неопровержимым доказательством подтверждения полного расчета по сделке.
10. Вы лично встретились с продавцом. Если вместо собственника действует его представитель, обязательно проверьте наличие доверенности. Проверить действие доверенности можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Непременно требуйте личной встречи с продавцом.
11. Вы установили, что продавец не находится в процедуре банкротства и не имеет признаков банкротства. Эту информацию можно получить на сайте ФССП или на сайте ЕФРСБ.
12. Вы вступили во владение объекта, получили полный комплект ключей от приобретаемого недвижимого имущества.
13. Вы убедились, что объект не сменил за короткое время нескольких собственников.
В доказательство все произведенные действия необходимо задокументировать в бумажном либо в электронном виде.
Но, предположим, что вы допустили ошибку и попались на удочку мошенника. Не стоит опускать руки раньше времени и прощаться со своими деньгами, и сейчас расскажу почему.
С 1 января 2020 года вступили в силу изменения в законодательстве (№ 299-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"), которые теперь позволяют добросовестному приобретателю получить денежную компенсацию в размере кадастровой стоимости объекта купли-продажи в случае мошенничества. Этот закон полезен тем, что больше не придётся добиваться выплаты от мошенника и собирать свои законные деньги по крупицам.
Как получить государственную компенсацию?
В первую очередь необходимо взыскать с продавца денежные средства, уплаченные по договору, получить исполнительный лист в суде, по которому продавец будет обязан осуществить выплату. Если продавец не выплатил деньги в течение полугода, вы можете взять выписку у ФССП о том, что лист не исполнен, и обратиться в суд с иском о выплате компенсации государством на основании гл. 10.1 Закона № 218-ФЗ. Только в случае признания вас добросовестным приобретателем, возможно получение компенсации. Это значит, что факт о том, что вы являетесь добросовестным приобретателем должен быть установлен судом. После удовлетворения иска о выплате компенсации, следует получить исполнительный лист и передать его в орган федерального казначейства.
Компенсация от государства должна поступить в течение 3 месяцев со дня поступления исполнительного документа на исполнение.
Что в итоге?
Разумеется, возможность получить от государства компенсацию радует. Но помните, сопротивляться изъятию по 302 ст. ГК РФ бессмысленно, поэтому необходимо выстроить свою судебную позицию таким образом, чтобы вас в результате судебного разбирательства признали добросовестным приобретателем. Лишь в таком случае у вас появится возможность воспользоваться процедурой получения компенсации.
14.03.2022г.
