После принятия в 1994 году Гражданского кодекса¸ множество объектов недвижимости остались не приватизированы. Ввиду отсутствия правоустанавливающих документов, такие объекты суд может признать самовольными постройками. Долгое время судебная практика складывалась достаточно неоднозначно: были решения, как в пользу фактического собственника спорных объектов, так и нет.
Какова правовая судьба таких построек?
В актуальной редакции ГК РФ есть 222 статья, которая закрепляет понятие и признаки самовольной постройки, а также последствия, которые наступят, если объект признают самовольной постройкой. Но применяются ли положения этой статьи к объектам, построенным до принятия кодекса? Согласно п. 1 ст.4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только если это прямо предусмотрено законом. На данный момент подобного рода закон, затрагивающий 222 ст. ГК РФ, отсутствует. Важно также отметить, что введение в действие части первой действующего кодекса произошло только в 1995 году. Опираясь на вышеприведённые факты, можно сделать вывод, что 222 ст. ГК РФ никак не может действовать на постройки, образованные до введения её в действие. Сослаться на законодательство прошлых лет тоже не получится, так как ст. 109 ГК РСФСР 1964 года регулирует только случаи, связанные со строением жилых самовольных построек, а ранее применяемое Постановление СНК РСФСР от 22.05.1940 N 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах и рабочих, курортных и дачных посёлках» противоречит ст. 35 Конституции РФ и ст. 11 ГК РФ, потому что оно допускает снос самовольных построек в административном порядке.
Относительный конец спорам положил Президиум Верховного Арбитражного суда РФ, он опубликовал положение от 24.01.2012 N12048/11 по делу N А65-26122/2010, которое гласит: «Здания, строения и сооружения нежилого значения, построенные до 1 января 1995 года, не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании». Казалось бы, проблема решена, но не всё так просто. Правовая позиция Президиума ВАС РФ не исключает полностью возможного сноса недвижимого имущества нежилого назначения, построенного до 1995 года, так как существует п. 1 ст. 1065 ГК РФ, который сообщает, что опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей данную опасность (опасность постройки истцу необходимо будет доказать самостоятельно). Но в случае победы истца демонтаж будет происходить, не потому что постройка признана самовольной, а потому что она может причинить вред в будущем. Таким образом, построенное до 1995 года самостроем быть не может.
Но как стать законным собственником такой постройки?
Если объектом открыто, непрерывно и добросовестно владело одно лицо, можно сослаться на п. 1 ст. 234 ГК РФ и стать собственником на основании приобретательной давности.
А как поступить, если в течение времени существования постройки у неё было несколько разных владельцев, которые не являются правопреемниками?
Первым делом нужно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права. В случае отказа обратиться в суд в порядке главы 24 АПК РФ, ссылаясь на постановление Президиума ВАС № 5698/12 от 25.09.2012 г.
