Покупка недвижимости – это всегда риск и дело даже не в передаче крупных сумм денег, а в последствиях, которые могут наступить после совершения сделки. Покупатели зачастую осторожны и стараются привлечь юристов, чтобы не остаться без недвижимости и без денег. Продавцы же всегда уверены, что они особенно не рискуют и главная задача – получить желаемую сумму денег. Но ситуации бывают разными.
Как не заплатить больше, чем планировалось по сделке?
Простая и совсем несложная в исполнении просьба от покупателя, которую еще несколько лет назад воспринимали как обычное дело. Однако это одна из главных ошибок при совершении сделок! Звучит она так: «Давайте поставим в договоре цену выше». Запрос часто возникает, когда у покупателя нет своих денег на оплату первоначального взноса по ипотеке. И как только продавец согласился, в силу вступает следующий этап мошеннической схемы. Цепочка длинная и основные события начнут разворачиваться примерно через 1 год.
Дальше суд, расторжение сделки и вот уже продавец в долгу перед бывшим покупателем. Сумма требуемая к возврату – цифра, указанная в официальном договоре.
Не стать жертвой мошенников достаточно просто – наймите для оформления сделки независимого юриста.
Выписка ЕГРН – это не гарант, а только регистрация права. Как не купить автосервис, который никогда не откроется?
Стремитесь защищать свои интересы, а не просто оформлять документы. В чем разница? Проверить наличие и подлинность свидетельства о праве собственности на землю, здание и договор купли продажи участка может любой риэлтор. Но проследить правомерность совершенных действий при их использовании способен только профессиональный юрист.
К нам обратился предприниматель с запросом на сопровождение сделки по покупке автосервиса. Продавец предоставил подлинные документы, но они не имели юридической силы, так как были получены с нарушениями законодательства РФ.
Объясняем незаконную схему по шагам:
Шаг 1. Земля приобретена без строений с видом разрешенного использования ИЖС.
Шаг 2. Через год зарегистрировано право собственности на здание по декларации в упрощенном порядке.
Упрощенный порядок никак не применим к коммерческой застройке, однако ранее существовавшие пробелы в законах позволили многим предпринимателям таким образом получить права на объекты
В результате детальной проверки выяснилось, что разрешение на строительство автосервиса и акт ввода в эксплуатацию у продавца отсутствовали. Здание является самовольной постройкой, а вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому. Этот автосервис никогда не откроется, а здание подлежит сносу.
Заманчивое предложение могло обернуться потерей денег, но наши юристы защитили интересы клиента, а не просто проверили подлинность документов или правильность формулировок в договоре.
Какие данные подлежат обязательному анализу при заключении сделок с недвижимостью?
На первый взгляд может показаться, что все выглядит довольно понятно: нужно, чтобы договор был подписан, деньги оказались у продавца, а ключи у покупателя. Но прежде, чем ставить подписи, необходимо проверить:
- Сведения государственного реестра о правах на объект - для подтверждения, что продавец является собственником и отсутствуют обременения или аресты.
- Местоположение границ земельных участков и строений относительно данных ЕГРН - чтобы исключить ситуации спора с соседями о местоположении заборов.
- Наличие незаконных перепланировок и реконструкций - позволит проверить соответствие нормам безопасности и избежать штрафов.
- Градостроительный регламент земельного участка - для оценки перспектив застройки.
- Возможность оспаривания предыдущих сделок с объектом - чтобы обеспечить добросовестность покупателя и минимизируем риски потери права на объект вследствие неправомерных действий предыдущих собственников.
- Надлежащее оформление договоров с поставщиками коммунальных ресурсов - для предотвращения ситуации, когда новому владельцу придется платить за техническое присоединение/проектирование/ несоответствие мощности.
- Риски, связанные с личностью продавца - чтобы исключить риск оспаривания сделки третьими лицами (наследниками и кредиторами).
А дальше необходимо провести сделку так, что она была легитимной. Всего один пример юридически значимого действия, которое нарушается практически каждый день. Заявления на переход права собственности в МФЦ должны подать обе стороны сделки – это важно! Если продавец его не подаст, то покупателю придётся обращаться в суд с требованием о регистрации перехода права.
Когда нужно звать юриста?
Доверить сопровождение сделки с недвижимостью юристу нужно до того, как был подписан договор задатка. Идеальный вариант – начать с переговоров. На стадии знакомства уже могут быть выявлены стоп-факторы и дальнейшее обсуждение сделки не будет иметь никакого смысла.
На одной из таких встреч, например, выяснилось, что продавец уже давно отозвал доверенность, а его представитель уверял о наличии у него полномочий на получение задатка.
Добросовестный риэлтор всегда работает в команде с юристом.
Сложные сделки - это риск не только для покупателя или продавца, но и для посредника. В этом случае на кону стоит репутация агента и возможность его дальнейшей работы. Сэкономив или погнавшись за “вкусным” на первый взгляд вариантом с возможностью быстрого получения комиссии, можно навсегда остаться без работы. Мы готовы помочь в оформлении сделок с недвижимостью, как частным лицам, так и предпринимателям, риэлторам и другим контрагентам. Возьмем на себя детальную проверку документов, истории переходов права собственности и других “подводных” камней.
