Инвестиционный потенциал
Крыма – одна из самых обсуждаемых тем не только в бизнес-среде. Многие частные
собственники готовы сделать свои вложения в интересующие их активы, в
особенности же интерес проявляется к недвижимости полуострова и, как правило, расположенной
на его южном берегу. Дом, дача и другая жилая недвижимость являются заветной
целью многих российских граждан, желающих иметь собственный уголок на
знаменитых курортах Крыма.
Что надо знать, приобретая крымскую недвижимость, и как работает законодательное регулирование в сфере оборота недвижимости в Крыму?
С момента присоединения Республики Крым и города федерального значения Севастополь к Российской Федерации на территории данных субъектов действует российское законодательство. Однако сразу стало очевидно, что законодательное регулирование, в том числе в сфере оборота недвижимости должно иметь свои особенности.
В настоящее время в Государственную думу РФ внесен проект федерального закона, которым устанавливаются особенности государственной регистрации и кадастрового учета недвижимости в Республике Крым и Севастополе. В целом можно отметить, что данным законопроектом определены довольно комфортные условия перехода к российскому законодательному регулированию кадастрового учета и прав на недвижимое имущество. Например, права, ограничения прав на объекты недвижимого имущества, сделки с такими объектами будут признаваться юридически действительными в России без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым и города Севастополя. Все документы, составленные в соответствии с законодательством Украины и подтверждающие права владельцев недвижимости на принадлежащие им объекты будут признаваться действительными в Российской Федерации, необходимости в их переоформлении и переводе на русский язык нет даже в том случае, если владелец заключает какую-либо сделку со своей недвижимостью.
Полномочия по ведению государственного кадастрового учета и осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество до 1 января 2017 года передаются органам государственной власти Республики Крым и города Севастополя, которые в совей деятельности будут руководствоваться нормативными правовыми актами Российской Федерации. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет только методическое руководство и координацию деятельности местных органов власти.
Объекты недвижимости, которые подлежат кадастровому учету в соответствии с российским законодательством и в отношении которых соответствующими государственными органами Украины был осуществлен кадастровый учет или техническая инвентаризация считаются ранее учетными объектами недвижимости, сведения о них будут перенесены в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости Российской Федерации. В случае отсутствия в украинском кадастре сведений об объекте недвижимости, кадастровый учет может быть осуществлен по заявлению правообладателя на основании имеющихся у него правоустанавливающих документов или технической документации украинского образца, а при отсутствии таких документов достаточно в заявлении указать их реквизиты.
Российское законодательство, специально обновленное для Крыма, начнет действовать ориентировочно с октября текущего года. В настоящее время в Симферополе уже действуют первые центры по регистрации недвижимости.
Владельцы недвижимости в Крыму уже сейчас могут свободно распоряжаться своим имуществом и заключать любые договоры, никаких препятствий для этого нет. Сделки совершаются в соответствии с российским законодательством, а новый владелец получит правоустанавливающие документы российского образца.
Вместе с тем покупателям крымской недвижимости следует с особым вниманием подходить к совершению сделок и тщательно проверять правоустанавливающие документы продавца. Законодательства России и Украины, регулирующие оборот недвижимого имущества имеют некоторые отличия, и, не смотря на то, что с 1 января 2013 года в Украине начал действовать государственный реестр прав на недвижимое имущество аналогичный российскому, правоустанавливающие документы на недвижимость в наших странах все же отличаются. Возникшее в связи с этим разнообразие правоустанавливающих документов, а также незнание российскими гражданами особенностей украинского законодательства может привести к возникновению мошеннических схем при продаже крымской недвижимости.
Кроме этого, политическое противостояние России и Украины привело к возникновению довольно серьезной правовой коллизии. Возникла она в связи с принятием Верховной радой Украины Закона «Обобеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины». В соответствии с данным законом территория Крыма признается неотъемлемой частью Украины, находящейся под временной оккупацией иностранного государства, принятие жителями Крыма российского гражданства не признается легитимным в Украине, там их по-прежнему считают украинскими гражданами, сделки же с крымской недвижимостью, совершенные не в соответствии с украинским законодательством признаются ничтожными. Конечно же, этот закон действует только в пределах Украины и на российскую территорию, к которой теперь относится и Крым, данный закон не распространяется, но все же есть проблема, способ устранения которой не является очевидным.
Дело в том, что значительная часть недвижимости Крыма продается гражданами Украины, проживающими на материковой части и своего гражданства они менять не собираются. Продав свое имущество в Крыму, они имеют все основания для обращения в суды Украины с иском о признании ничтожными заключенных ими по российским законам договоров и возврате имущества в свою собственность. В том, что суд Украины вынесет нужное такому продавцу решение, нет сомнения. А в соответствии с Конвенцией стран СНГ о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам Россия признает и исполняет на своей территории решения судов Украины, равно как и Украина признает и исполняет решения российский судов. Поэтому скоро, возможно, мы столкнемся со спорами разных собственников одной и той же недвижимости, одни из которых будут являться собственниками, признанными украинским законодательством, а другие в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Обойти эту коллизию можно, если заключить соответствующие сделки как в Украине, так и в России, а также осуществить государственную регистрацию прав в двух странах. Но в Украине продажа недвижимости – процесс более сложный и дорогой, чем в России, поэтому оформление сделки сразу в двух государствах бесспорно потребует больше времени и финансовых затрат, но вместе с тем и гарантирует защиту от злоупотреблений недобросовестных продавцов.
Еще один важный момент при совершении сделок с недвижимостью связан с проведением расчетов между сторонами сделки. Необходимо продумать вопрос как о валюте сделки, так и способе внесения средств продавцу.
В завершение хотелось бы дать рекомендацию всем потенциальным покупателям недвижимости, не важно где расположенной – не пренебрегайте услугами юристов, получите их профессиональную помощь при оформлении сделок, даже если их обязательное участие и не предусмотрено законодательством.
Евгений Лёгенький, юрист
Олег Проскурин, руководитель практики по строительству, земле и недвижимости