Представим ситуацию: Вы продаёте недвижимость, заключили предварительный договор с покупателем, он передал Вам задаток. Но до заключения основного договора купли-продажи покупатель умер. Наследник требует от Вас возврата ранее выплаченных средств. Являются ли его требования законными?
Для начала, стоит отметить, что при принятии наследства, наследник принимает не только права, но и обязательства наследодателя. Исключением являются права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, к примеру: право на возмещение вреда, обязательство по уплате алиментов, а также личные неимущественные права и другие нематериальные блага (Ст.1112 ГК РФ).
Может ли наследник признать предварительную сделку недействительной?
Признать сделку недействительной наследнику необходимо для того, чтобы вернуть задаток, который в результате её аннулирования станет неосновательным обогащением. Но, так как заключенная сделка является прижизненным волеизъявлением наследодателя, то признать ее недействительной будет крайне сложно, для этого необходимо будет доказать наличие порока воли.
Что происходит с обязательствами умершего покупателя по заключению основного договора?
Данные обязательства не связаны с личностью умершего и не запрещены законом, а это значит, что нет никаких оснований для исключения их из наследственной массы. Следовательно, они переходят к наследнику.
По закону, если покупатель отказывается выполнять условия предварительной сделки, он теряет задаток, а если продавец, то он выплачивает несостоявшемуся покупателю сумму задатка в двойном размере (п. 2, ст. 381 ГК РФ).
Таким образом, наследник не может требовать возврата задатка. У него есть два пути: либо он покупает объект, тем самым выполняет обязательства по предварительному договору, либо отказывается от приобретения и несет убыток в размере задатка.
02.12.2021 г.
