На сегодняшний момент земельный кодекс Российской Федерации призывает руководствоваться так называемым принципом единства судьбы здания и земельного участка. Так, 35 статья земельного кодекса сообщает, что «при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учётом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком». Но, несмотря на предписание закона, судебные споры по вопросу перехода права собственности на землю к покупателю здания не утихают. Но кто же одерживает победу в судебных распрях?
Рассмотрим три возможных случая, когда продавец, не учитывая закон, желает извлечь дополнительную выгоду:
1. Продавец продал здание и требует арендную плату за землю. Данное требование со стороны продавца Вы можете смело проигнорировать, так как согласно 35 статьи земельного кодекса РФ вся земля, необходимая для использования приобретённого Вами здания, переходит в Вашу собственность.
2. Продавец продал здание Вам, а землю другому лицу. Вторую сделку можно в судебном порядке признать недействительной, ссылаясь на то, что продавец после совершения продажи здания не является больше собственником земли и, соответственно, лишается права пользования, владения и распоряжения ею.
3. Продавец предъявляет свои права на земельный участок, так как в договоре купли-продажи здания нет пункта, который обеспечивает переход права на часть земли необходимой для эксплуатации приобретаемого объекта к покупателю. Данный пункт договора не является обязательным, поэтому требование продавца безосновательно.
Немного судебной практики:
Предприниматель из Омска продала часть нежилого помещения, а долю в участке подарила другому лицу. Собственник земельной доли предъявил требования об оплате пользования участком. Но собственник помещения не спешил платить арендную плату, вместо этого он подал иск в суд, с целью оспорить договор дарения. В ходе судебного разбирательства было установлено, что факт перехода права на долю в земельном участке не был зафиксирован в договоре купли-продажи. Ввиду данных обстоятельств три судебных инстанции отказали в удовлетворении исковых требований собственника здания.
Мнение Верховного суда по поводу законности договора дарения оказалось противоположным. ВС разъяснил, что здание не может быть отделено от участка, на котором оно распложено, неважно была ли прописана продажа земли вместе с постройкой в договоре купли-продажи или нет. Также данное правило действует даже в случае, если у здания несколько владельцев. При этом право собственности на долю в праве на земельный участок у покупателя возникает, когда он регистрирует недвижимость на себя. Из этого следует, что право собственности прекращается у прежнего владельца. Таким образом, дарение доли земельного участка, на котором находиться часть здания истца, не является возможным (Дело № А46-23123/2020).
Земельный участок и строение на нём – неделимый объект.
Здание и земельный участок, необходимый для его эксплуатации, являются неделимым объектом, и продать одно без другого не получится. Следовательно, продавец здания обязан передать право собственности на часть участка, предназначенную для пользования продаваемого помещения. Но чтобы потом не доказывать своё право в суде, всё же рекомендуем включить в договор купли-продажи пункт, который наглядно закрепит переход права собственности на землю. Если же Вы выяснили, что у Вас официально не оформлено право собственности на земельный участок, советуем Вам поскорее исправить это.
