Сопровождение сделок с недвижимостью: о чем нужно знать, чтобы не потерять имущество.

Сделки с недвижимостью всегда оформляются  сложными письменными  договорами, по которым  передаются  крупные суммы денег. Стоимость недвижимости может составлять десятки миллионов, поэтому сделки с ней привлекают преступников. Внимательное изучение документов  и анализ возможных рисков помогут избежать ловушек мошенников.  Самым верным способом сохранить свое имущество и сбережения является юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Юрист риэлтерского агентства - не ваш юрист.
По моим наблюдениям, большинство сделок проходят с участием риэлторов. Оформлением документов занимается либо  сам риэлтор, либо юрист риэлтерского агентства.   Но важно понимать, что суть работы риэлтора  заключается в том, чтобы продать или найти покупателя.  Риэлтор – специалист по продажам, а не юрист. Юрист агентства хоть и имеет нужную квалификацию, но его нельзя считать объективным участником процесса, так как оплата его услуг  зависит от того, будет заключена сделка или нет.  Юрист агентства заинтересован в том, чтобы сделка состоялась, а значит может использовать свои знания для того, чтобы склеить даже сомнительную сделку.  

Выписка ЕГРН, в которой есть запись о собственности, не гарантирует законность этого права!
Были ситуации, когда по итогу проверки документов  клиенту приходилось отказаться от сделки.Обратился ко мне предприниматель с запросом на сопровождение сделки по покупке автомастерской. Продавец предоставил свидетельства о праве собственности на земельный участок, на здание и договор купли продажи участка. Я сразу обратил внимание на то, что землю он покупал без строений  с видом разрешенного использования ИЖС, а через год зарегистрировал право собственности на здание. При этом разрешение на строительство автомастерской  и акт ввода в эксплуатацию у продавца отсутствовали. На проверку оказалось, что строение было зарегистрировано по декларации в упрощенном порядке. Такой порядок никак не применим к коммерческой застройке, однако пробелы в законах в своё время позволили многим предпринимателям таким образом получить права на объекты. В итоге были выявлены следующие нарушения: здание является самовольной постройкой, вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому (земля ИЖС использовалась под автосервис). Чувства смешанные: с одной стороны я принёс пользу – раскрыл все подводные камни объекта, с другой стороны клиент расстроен, так как ему пришлось отказаться от очень заманчивого предложения.

На что обратить внимание?
Порядок действий сторон при заключении сделок с недвижимостью тоже заслуживает внимания. С одной стороны все выглядит довольно понятно: нужно чтобы договор был подписан, деньги оказались у продавца,  а ключи у покупателя.  Но так же важно, чтобы они оба пришли в МФЦ и подали заявления на переход права собственности. Это действие является юридически значимым, и если продавец не подаст такое заявление, то покупателю придётся обращаться в суд с требованием о регистрации перехода права.

При покупке недвижимости необходимо проанализировать следующие данные:
   - сведения государственного реестра о правах на объект,
   - местоположение  границ земельных участков и строений относительно данных ЕГРН,
   - наличие незаконных перепланировок и реконструкций,
   - градостроительный регламент земельного участка,
   - возможность оспаривания предыдущих сделок с объектом,
   - надлежащее оформление договоров с поставщиками коммунальных ресурсов,
   - риски, связанные с личностью продавца,
   - порядок расчетов по сделке.

При продаже недвижимости рисков меньше: в основном они сводятся к расчету по сделке. Но встречались в практике случаи, когда,например продавец по просьбе покупателя завысил цену объекта. Через год сделка была расторгнута в суде, и продавец  вернул покупателю сумму бОльшую, чем фактически получил от него. Основные мои советы для продавцов: приводить в порядок документы на объект перед продажей и отражать в договорах реальные суммы.

Когда нужно звать юриста?
Привлекать юрист на сопровождение сделки с недвижимостью нужно заранее, а не тогда, когда договор задатка уже подписан.  Лучше начать с переговоров с участием юриста, на этой встрече могут быть выявлены стоп-факторы, из-за которых дальнейшее обсуждение сделки не имеет смысла. На одной из таких встреч, например, выяснилось, что продавец уже давно отозвал доверенность, а представитель настаивал на наличии у него полномочий на получение задатка. Участие юриста в первичном обсуждении поможет сделать переговоры продуктивными.