От ставки земельного налога — к проценту от кадастровой стоимости
Ключевое изменение носит методологический характер. Ранее цена выкупа земельных участков определялась исходя из ставки земельного налога — по сути, через механизм, привязанный к налоговой базе. Новый порядок заменяет эту конструкцию фиксированными процентами от кадастровой стоимости участка.Такая замена — не просто техническая правка. Она меняет саму логику ценообразования: вместо расчётной величины, зависящей от налоговых ставок и коэффициентов, вводится прямая доля от кадастровой стоимости. Для собственников это означает большую предсказуемость формулы, но одновременно — и переоценку итоговой суммы выкупа.
Три ставки — три категории собственников
Постановление устанавливает дифференцированную шкалу:- 50% кадастровой стоимости — базовая ставка для собственников зданий, сооружений и помещений в них. Она распространяется и на случаи, когда участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, не указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса РФ.
- 10% кадастровой стоимости — льготная ставка для граждан-собственников на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, размещения жилых домов блокированной застройки, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, ведения садоводства, а также размещения гаражей для собственных нужд.
- 30% кадастровой стоимости — ставка для граждан и юридических лиц на участках, виды разрешённого использования которых соответствуют кодам 6.1, 6.1.1, 6.2, 6.2.1, 6.3, 6.3.1–6.3.4, 6.4–6.7, 6.7.1, 6.8, 6.9, 6.10–6.12 классификатора, утверждённого приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412. Речь идёт о видах использования, связанных с промышленными и производственными объектами.
Два правила, которые стоит учитывать заранее
Постановление содержит два уточнения, которые могут существенно повлиять на итоговую цену.Первое — правило максимизации. Если в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на дату определения цены содержатся сведения о нескольких видах разрешённого использования участка, предусматривающих разный размер цены, расчёт ведётся по тому виду, который обеспечивает максимизацию стоимости. Иными словами, при неопределённости выбора законодатель отдаёт приоритет интересам бюджета, а не собственника.
Второе — правило долей. При поступлении заявления собственников зданий, сооружений или помещений о предоставлении участка в общую долевую собственность цена определяется пропорционально долям в праве собственности на объект. Исключение составляют случаи, когда иное установлено соглашением всех правообладателей либо решением суда.
Что это значит на практике
Главный вывод для собственников: стоимость выкупа меняется, причём в ряде случаев — существенно возрастает по сравнению с прежним механизмом расчёта, основанным на ставке земельного налога. Особенно это касается объектов, не попадающих под льготные категории, — для них базовая ставка в 50% кадастровой стоимости может оказаться ощутимо выше прежней расчётной величины.Для граждан, выкупающих участки под ИЖС, садоводство, ЛПХ или гаражи для собственных нужд, напротив, предусмотрены пониженные ставки — 10%. Это можно рассматривать как сохранение социальной направленности регулирования.
Для промышленных и производственных объектов установлена промежуточная ставка в 30%, что создаёт отдельный режим для этой категории землепользователей.
Официальная позиция
Министр имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области Кирилл Баранчук охарактеризовал изменения как отказ от привязки к ставке земельного налога в пользу «понятных, прозрачных правил, дифференцированных по видам разрешённого использования». По его словам, для социально значимых категорий предусмотрены пониженные ставки, что создаёт предсказуемые условия для собственников недвижимости и обеспечивает стабильные поступления в бюджет.
Правовая рамка
Изменения вносятся в постановление Правительства Ростовской области от 06.04.2015 № 243 «Об установлении Порядка определения цены земельных участков...». Новая редакция пункта 3 приложения к этому документу и содержит описанные выше правила. Постановление № 796 вступает в силу со дня официального опубликования. Контроль за исполнением возложен на министра имущественных и земельных отношений Баранчука К.А.Выводы
Постановление № 796 — это не косметическая правка, а смена модели расчёта выкупной цены земли. Переход от ставки земельного налога к проценту от кадастровой стоимости делает формулу прозрачнее, но одновременно перераспределяет финансовую нагрузку между категориями собственников. Льготные 10% для социально значимых целей и 30% для производственных объектов смягчают переход, однако для остальных собственников базовая ставка в 50% кадастровой стоимости может оказаться заметно выше прежних расчётов.Собственникам объектов капитального строительства, планирующим выкуп земли, имеет смысл заранее оценить кадастровую стоимость участка и проверить, какие виды разрешённого использования указаны в ЕГРН, — поскольку именно эти два параметра теперь определяют итоговую цену.
