С 01 января 2017 г. существенным образом будут изменены принципы и механизмы установления и оспаривания кадастровой стоимости: вступают в силу федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Федеральный закон от 03.07.2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
С 2014 года региональные власти постепенно начали вводить налогообложение имущества организаций по кадастровой стоимости, а с 2015 года уже 28 регионов стали рассчитывать по кадастровой стоимости налог на имущество физических лиц (квартиры, дачи, земельные участки). В следующем году такой расчет планируют ввести и в Ростовской области. В итоге в большинстве случаев налоговая база значительно увеличивается, тем более что часто (может и с подачи местных властей) кадастровая стоимость устанавливается существенно выше рыночной. Поступления от земельного налога в полном объёме идут в муниципальный бюджет, что обуславливает очевидный интерес в установлении максимально возможной кадастровой стоимости недвижимости. Граждане и организации в массовом порядке стали обращаться в суд об ее оспорении. Процедура эта не быстрая и в среднем обходится от ста до ста пятидесяти тысяч рублей на ОДИН объект. Поэтому вы можете рассчитать экономическую выгоду от снижения стоимости объекта, воспользовавшись аналитическим сервисом Консалтинговой группы «JBI Group». (https://jbi-group.ru/analytics/analytical_products/raschetchik-materialnoy-vygody-ot-snizheniya-k...), а потом обращаться в суд.
Теперь государство планирует взять под полный контроль все стадии определения кадастровой стоимости недвижимого имущества, оценку будет проводить вновь созданная структура государственных оценщиков. Государство будет являться одновременно и «Заказчиком» и «Исполнителем» проведения кадастровой оценки недвижимости. Переходными положениями предусмотрено, что новые нормы не распространяются на государственную оценку и оспорение результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 01.01.2017 г. Эта норма является билетом в последний вагон уходящего поезда старого порядка оценки. Что же изменится при вступлении нового закона в силу? Рассмотрим некоторые изменения.
1) Установление новой кадастровой стоимости «замораживается» с июля 2016 года по январь 2020 года.
В период с 01 января 2017 г. по 01 января 2020 г. кадастровая стоимость недвижимости останется на уровне 01 января 2014 г. Если после этой даты кадастровая стоимость уменьшалась, то будет применяться самая низкая стоимость. А если после 01 января 2014 г. проводилась оценка ранее учтенного либо вновь созданного объекта недвижимости, то до 01 января 2017 г. стоимость должна быть пересчитана с использованием сведений, существовавших на 1 января 2014 г.
Из этого следует, что если в некоторых регионах была проведена кадастровая оценка недвижимости в 2014 году и новая кадастровая оценка должна быть проведена через пять лет, соответственно в 2019 году, то согласно нормам принятого закона, следующая оценка будет проведена не ранее 2020 года.
2) Теперь кадастровая оценка будет проводиться не независимыми оценщиками, которые раньше отбирались сначала по аукциону, затем по конкурсу, а оценщиками из государственных бюджетных учреждений (ГБУ) субъектов. Вместе с тем вызывают большие опасения профессиональные навыки государственных оценщиков. Так, согласно нормам нового закона, государственные оценщики должны иметь опыт работы не менее трёх лет, связанный с определением кадастровой или иных видов объектов недвижимости, и также опыт работы не менее трёх лет в бюджетном учреждении. Критерии, мягко говоря, трудно выполнимые.
3) После проведения оценки, бюджетное учреждение обязано опубликовать промежуточный отчет на своем официальном сайте в сети Интернет. Отчет будет выставлен на обозрение в течение 60 дней, и любое физическое или юридическое лицо может подать свои замечания к отчету. Вместе с тем как показывает практика, чтобы изучить и понять информацию, отраженную в отчете об оценке, а также «найти» ошибку в отчете, необходимо обладать некоторыми профессиональными навыками.
Государственное бюджетное учреждение обязано будет заниматься исправлением всех ошибок, допущенных при проведении кадастровой оценки. Вместе с тем бюджетные учреждения будут мало заинтересованы в существенном изменении кадастровой стоимости в меньшую сторону, что в свою очередь приведет к обращениям налогоплательщиков в комиссии (по желанию) и суды.
Несмотря на то, что в Законе прописано, что убытки, которые понесли владельцы недвижимости из-за ошибок государственных оценщиков, должны быть возмещены владельцам за весь период применения неправильной кадастровой стоимости, доказать факт причинения убытков будет весьма проблематично. Это будут уже отдельные судебные разбирательства.
5 октября 2016 г.
Ольга Проскурина, управляющий партнёр Юридической фирмы "JBI Эксперт
Надежда Чижова, юрист Юридической фирмы "JBI Эксперт"
