Давайте разберёмся в сути такой интересной правовой позиции, как было раньше и что ждет теперь предпринимателей.
Раньше как было? У предпринимателя есть нежилое недвижимое имущество, он живёт себе спокойно, в предпринимательской деятельности его не использует продолжительное время, доходов не получает, потом за ненадобностью решает её продать и всё было б хорошо:
- налог не платит, так как считает, что ничего никому не должен, потому что недвижимость в собственности очень долго (более 5 лет);
- доходов по ней не получает предпринимательских, а следовательно, можно воспользоваться освобождением по сроку от НДФЛ.
Но суды решили пойти по другому пути, и что теперь ждет нашего предпринимателя:
- объекты недвижимости являются нежилыми, то есть, созданы как предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности;
- тот факт, что ИП не сдавал помещения в аренду, т.е. не использовал в предпринимательской деятельности, существенного значения не имеет, поскольку назначение помещений не изменилось. Нежилые помещения приобретены с целью получения прибыли (в данном случае доход получен от реализации этого имущества);
- имущество теперь может быть признано используемым в предпринимательской деятельности и в том случае, если назначение или разрешенное использование объекта недвижимости исключают возможность его использования в личных, семейных и иных, не связанных с предпринимательством целях;
- а то, что имущество временно не используется в предпринимательской деятельности, не может рассматриваться как использование этого имущества в целях, отличных от предпринимательской деятельности.
Таким образом, доходы от продажи нежилого недвижимого имущества теперь облагаются предпринимательским налогом – УСН или ОСНО, даже если его не используют длительное время в предпринимательских целях. В итоге инспекция доначисляет налог, а также штрафует ИП на основании пункта 1 статьи 122 НК РФ за неуплату налога.
При этом надо помнить про НДС, если вы применяете общую систему налогообложения. Ведь только реализация земельных участков и жилья освобождена от этого налога, а вот нежилые помещения, например, те же апартаменты формируют налоговую базу для НДС.
Что можно сказать по этому поводу? Печальная история получается: для налогообложения уже не важен факт использования имущества, а достаточно предположения такого использования. А вывод о том, что "Имущество может быть признано используемым в предпринимательской деятельности и в том случае, если назначение или разрешенное использование объекта недвижимости исключают возможность его использования в личных, семейных и иных, не связанных с предпринимательством целях" говорит о том, что приобретая "такое" имущество вы автоматически становитесь предпринимателем и любое действие или бездействие будет трактоваться судом, как осуществление деятельности в предпринимательских целях. И теперь не надо доказывать факт предпринимательства, а достаточно его предположить, и вы уже нарушитель.
А если предположить такой вариант, что имущество вы получили в наследство, тогда вы сразу (при принятии наследства) предприниматель? В решении Суда важно только назначение имущества (сам Суд и будет его назначение определять), а не факт использования в предпринимательских целях.
Но расстраиваться не будем, воспользуемся принципом: осведомлён – значит вооружён!!!
16.02.2022 г.
