Теперь к данному положению ввели исключение - пониженную ставку нельзя применять в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), используемых в предпринимательской деятельности (ставка налогообложения стандартная - 1,5%).
По факту, теперь любое физическое лицо, которое владеет больше чем? одним или двумя участками? должно будет платить налог на землю исходя из 1,5%!?
Нельзя сказать, что данные новшества стали неожиданностью. Дело в том, что введенное изменение связанно еще с давним мнением Верховного суда.
Так, в Определении от 06.03.2015 г. № 306-КГ14-8182 по делу № А55-26412/2013, суд указывал, что: «налоговая ставка 0,3% по своей сути является налоговой льготой, … наличие оснований для ее применения должен обосновать налогоплательщик»; «использование земельных участков в предпринимательской деятельности исключает возможность применения к ним пониженной налоговой ставки» (Определение Верховного суда от 20.06.2018 г. № 301-КГ18-7425 по делу № А28-12335/2016).
Верховный суд также указывал, что при разрешении вопроса о правомерности применения пониженной ставки подлежит установлению не только категория земельного участка и вид разрешенного использования, но и фактическое его использование (Определение от 02.10.2019 г. № 305-ЭС19-16238 по делу № А41-62596/2018).
На первый взгляд все довольно просто: используешь земли в предпринимательских целях – платишь повышенный налог. Однако нововведенное положение довольно несправедливо-неопределенно, если соотносить его с другими условиями применения пониженной ставки, и вот почему.
Если посмотреть на другие случаи применения пониженной ставки, возникает большой вопрос: а что именно понимается НК под использованием земли предназначенной для ИЖС в предпринимательской деятельности?
Тот же абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ устанавливает пониженную ставку налогообложения для земель, занятых жилищным фондом или приобретенных для жилищного строительства. То есть, если на участке ты строишь многоквартирный дом, или собираешься его возвести, то ты можешь применять пониженную ставку.
Все застройщики многоквартирных домов применяют пониженную ставку налогообложения, несмотря на то, что в последующем, после завершения строительства, они получат прибыль от реализации жилья – это ведь тоже предпринимательская деятельность, но ставку в 0,3% применить можно.
В тоже время, Верховных суд высказывался, что исчислять земельный налог по пониженной ставке можно даже независимо от того, ведется ли на участке жилищное строительство по факту или нет; отсутствие планов использовать земельный участок для создания МКД и продажа земли спустя несколько месяцев с момента покупки не лишают права применять ставку 0,3% (Определение от 04.02.2020 г. № 308-ЭС19-18258 по делу № А53-21469/2017).
Несмотря на приведенные положения, НК РФ почему-то устанавливает повышенную ставку налогообложения для участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.
При этом, не совсем ясна логика законодателя: и МКД и индивидуальный жилой дом – это жилые постройки, но в первом случае характер использования в предпринимательской деятельности позволяет применять пониженную ставку, а во втором – нет.
Несправедливо, не так ли?
Законодатель не определил, что означает использование земельного участка, приобретенного для ИЖС в предпринимательской деятельности. Это реализация участков, реализация жилых построек, использование участка в противоречие целевому характеру использования?
В качестве примера неопределённости этого понятия можно привести дело № А44-8188/2019.
Несмотря на то, что положения о запрете применения пониженной ставки для земель, занятых под ИЖС и используемых в предпринимательской деятельности были введены только с налоговых периодов 2020 г., в данном деле налогоплательщику вменили повышенную ставку налогообложения в налоговом периоде еще 2016 года.
При этом, если смотреть из материалов дела, как таковое использование земельных участков в предпринимательской деятельности налоговым органом не было доказано. Суд, при определении «характера использования в предпринимательской деятельности» земельных участков, указал, что ранее предприниматель занимался реализацией других земельных участков в течении продолжительного периода и, что, фактически, имеющиеся у него земли не использовались для строительства ИЖС в личных и семейных целях.
То есть, в данном случае использование земельного участка в предпринимательской деятельности как таковое не было доказано, но существуют признаки, указывающие на возможное использование земельного участка в будущем в целях извлечения прибыли, применять пониженную ставку налогообложения все-равно неправомерно.
Будем следить за разъяснениями применения этой нормы.
20.02.2021 г.
