С чем к нам пришёл клиент
Гражданин оказался в процедуре банкротства. Единственный кредитор – банк, общий долг около 3,5 млн рублей, из них примерно 1,6 млн – ипотека. В залоге у банка единственное жильё должника: частный дом с земельным участком и хозпостройками. В доме вместе с ним живёт пожилая мать-пенсионерка.
Суд признал гражданина банкротом и ввёл реализацию имущества. Дальше всё шло по стандартному сценарию: банк утвердил порядок продажи и назначил торги. До продажи дома оставалось чуть больше месяца.
На этом этапе многие считают, что жильё уже потеряно. Но закон даёт должнику инструменты, чтобы сохранить ипотечное жильё, если платежи по ипотеке может взять на себя кто-то из близких.
Почему ситуация была сложной
Первое – сроки. Торги нужно было остановить до того, как дом уйдёт с молотка. Если дом продан, вернуть его практически невозможно.
Второе – позиция банка. Для кредитора продажа залога – понятный и быстрый способ получить деньги. Соглашаться на рассрочку он не обязан и часто не хочет.
Третье – источник платежей. Сам должник в банкротстве платить не может: все его доходы сверх прожиточного минимума идут в конкурсную массу. Деньги на ипотеку должны поступать со стороны.
Четвёртое – параллельный спор о разделе имущества. Дом был куплен в браке, ипотеку супруги брали вместе. В суде общей юрисдикции бывшая супруга добилась признания за ней доли. Одно и то же жильё одновременно оказалось предметом двух процессов, и нужно было добиться, чтобы спор о долях не сорвал сохранение дома.
Что мы сделали
Остановили торги
Одновременно с основным заявлением мы попросили суд о срочной мере – запретить финансовому управляющему проводить торги, пока не будет рассмотрен вопрос о сохранении жилья. Мы обратили внимание суда на то, что торги были назначены на дату после окончания срока процедуры реализации.
Суд эту меру принял, и торги не состоялись.
Нашли источник платежей и оформили его документально
Платить по ипотеке согласилась мать должника. Её пенсия больше ежемесячного платежа по кредиту. Она письменно подтвердила согласие погашать долг и подписала условия как третье лицо. Банку мы направили полный пакет документов по его же требованиям и провели осмотр дома, который он запросил.
Предложили банку мировое соглашение, а на случай отказа – план реструктуризации
Закон о банкротстве позволяет выделить ипотеку из общей процедуры. Должник заключает с банком отдельное мировое соглашение: платежи по графику продолжаются, а жильё не продаётся. Главное условие – положение банка не должно ухудшиться.
Банк своего согласия не дал. На этот случай у нас был подготовлен второй вариант, основанный на позиции Верховного Суда РФ (определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 27.04.2023 № 305-ЭС22-9597). Если обязательство по ипотеке исполняет третье лицо, а кредитор отказывается от мирового соглашения без разумных экономических причин, суд вправе сам утвердить локальный план реструктуризации ипотечного долга. Согласие банка и других кредиторов для этого не требуется. Этот подход Верховный Суд подтвердил и в Обзоре судебной практики по делам о банкротстве граждан, утверждённом Президиумом ВС РФ 18.06.2025.
Мы уточнили требования: просили утвердить именно такой план и исключить дом из продажи. К плану приложили подробный график, порядок погашения просрочки и условия, при которых банк сохраняет все свои гарантии.
Разделили два спора
Отдельным пунктом в плане мы прописали: ипотека обременяет дом целиком, независимо от того, как суд распределит доли между бывшими супругами. Обязательства бывшей супруги как созаёмщика не меняются. Платежи матери и должника признаются надлежащим исполнением кредита при любом исходе спора о разделе. Так раздел имущества перестал угрожать сохранению жилья.
Результат
Арбитражный суд утвердил локальный план реструктуризации в нашей редакции, прямо сославшись на позицию Верховного Суда по делу № 305-ЭС22-9597. Суд указал, что условия плана не нарушают прав банка, а возражений против плана никто не представил.
Что это значит для клиента:
- дом исключён из конкурсной массы и не будет продан на торгах;
- ипотечный долг исключён из реестра требований кредиторов, кредит продолжает гаситься по прежнему графику: около 16 тысяч рублей в месяц по той же ставке до конца срока кредита;
- просрочку, накопившуюся за время банкротства, можно погасить равными долями за полгода вместе с текущими платежами;
- платежи вносит мать за счёт пенсии, которая не входит в конкурсную массу. Если её денег не хватит, должник может доплачивать из прожиточного минимума.
Банк тоже ничего не теряет. Ипотека сохраняется до полного погашения кредита. При существенной просрочке банк вправе вернуться к продаже залога. Ипотечный долг не списывается при завершении банкротства.
Параллельно мы продолжаем работу по спору о разделе имущества.
Что важно знать, если вы в похожей ситуации
Банкротство не означает автоматическую потерю ипотечного жилья. Закон позволяет сохранить единственное жильё в ипотеке, если платежи по кредиту продолжаются.
Главное – найти, кто будет платить. Это может быть родственник с подтверждённым доходом: родители, супруг, взрослые дети. Доход должен покрывать ежемесячный платёж с запасом, и это нужно подтвердить документами.
Действовать нужно до торгов. Когда жильё продано, инструменты сохранения уже не работают. Если торги назначены, первым делом нужно добиться обеспечительных мер.
Согласие банка желательно, но не обязательно. Если банк отказывается без уважительных причин, суд может утвердить план реструктуризации ипотеки без его согласия. Для этого план должен быть проработан так, чтобы банк получал не меньше, чем без банкротства.
Семейные споры надо учитывать сразу. Если жильё куплено в браке, раздел имущества может повлиять на весь план. Банкротство и раздел нужно вести вместе, а не по отдельности.
Если вы в банкротстве или только к нему готовитесь и хотите сохранить ипотечное жильё, обращайтесь. Оценим ситуацию, найдём источник платежей и подготовим документы до того, как будут назначены торги.
