Как мы защитили ИП-арендодателя от требования, которое невозможно исполнить

Клиент: индивидуальный предприниматель – арендодатель нежилого помещения в многоквартирном жилом доме.

Сложность кейса и риски для Клиента

Крупный сетевой арендатор потребовал в судебном порядке обязать нашего Клиента обеспечить помещение электроэнергией мощностью 10 кВт. При этом технические условия допускали лишь 2 кВт, а увеличение мощности требовало выдачу различных согласий и достаточно больших финансовых затрат. Исполнить это было объективно невозможно, однако арендатор настаивал на понуждении и дополнительно требовал взыскать судебную неустойку. В случае удовлетворения иска Клиенту грозили колоссальные издержки.

Фабула

Между предыдущим собственником помещения и арендатором был заключён долгосрочный договор аренды. После смены собственника права и обязанности перешли к нашему Клиенту. Договор содержал пункт об обеспечении помещения электроэнергией мощностью не менее 10 кВт.
Однако фактическая мощность присоединения, установленная ещё в 2008 году, составляла всего 2 кВт. Увеличить её без согласия всех собственников многоквартирного дома и остальных «бюрократических» моментов было невозможно. Несмотря на это, арендатор обратился в суд с требованием о понуждении ИП к исполнению указанного пункта договора.

Позиция арендатора

Арендатор настаивал на том, что арендодатель обязан гарантировать подачу электроэнергии мощностью 10 кВт, независимо от действий третьих лиц и реальных технических возможностей.

Действия специалистов JBI Group

Первый этап: защита в суде первой инстанции. Суд удовлетворил требование арендатора и возложил на Клиента обязанность обеспечить помещение мощностью 10 кВт, а также взыскал судебную неустойку. Такое решение ставило предпринимателя в безвыходное положение: либо совершить невозможное, либо нести постоянные потери.

Второй этап: апелляционное обжалование. Мы выстроили стратегию на том, что решение суда не может быть заведомо неисполнимым. В материалы дела ранее были представлены: 

• технические условия, подтверждающие ограничение мощности 2 кВт;
• доказательства отсутствия возможности увеличения мощности в многоквартирном доме;
• указание на то, что арендатор долгое время пользовался помещением при фактической мощности 2 кВт и не заявлял претензий.

Мы обосновали, что арендодатель не является субъектом электроэнергетики, а результат, которого требует арендатор, не находится под контролем обязанной стороны и зависит исключительно от третьих лиц.

Результат:

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение в части понуждения и взыскания судебной неустойки. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа оставил это постановление в силе.

Вывод: споры с крупными арендаторами – не приговор

Этот случай доказывает: даже если крупная компания требует невозможного, грамотная правовая позиция способна защитить бизнес. Главное – доказать, что обязательство объективно неисполнимо и его исполнение не зависит от воли арендодателя.

Команда проекта

Проскурина Ольга Васильевна, руководитель практики структурирования бизнеса, налоговой и корпоративной практик, партнёр JBI Group 
Сон Анна Сергеевна, старший юрист JBI Group