ЗАДАЧА
Перед нами стояла задача разработать конструкцию сделки, которая бы учитывала отношения застройщика и покупателя по первому договору. Необходимо было так выстроить расчёты между тремя участниками сделки, чтобы они не повлекли за собой необоснованное увеличение налоговой нагрузки. К тому-же права, которыми распоряжались застройщик и первый покупатель не являлись однородными: у застройщика – вещное (право собственности), а у первого покупателя – обязательственное (право требования заключить сделку).
Сложности
В ходе анализа сделки были выявлены следующие сложности:
- застройщик не мог расторгнуть первый договор;
- первый покупатель уже внёс существенную часть цены помещения;
- цена, за которую имел право купить помещение первый покупатель, была ниже той, за которую приобретал помещение наш клиент;
- помещение находилась в залоге у банка в обеспечение кредитного обязательства застройщика.
ЧТО БЫЛО СДЕЛАНО
По итогам анализа нами было предложено заключение двух договоров:
1. Договор уступки права требования по предварительному договору купли-продажи – заключаемый между первым покупателем и нашим клиентом.
2. Договор купли-продажи нежилого помещения между застройщиком и нашим клиентом.
Вывод помещения из-под залога банка был организован за счёт денежных средств по первой сделке силами банка и первого покупателя.
Мы полностью сопроводили клиента в этой сделке: провели аудит титула, разработали конструкцию сделки, согласовали конструкцию сделки со всеми сторонами, организовали подписание договоров, расчёты по ним, государственную регистрацию.
ВАЖНО
Изначально первый продавец предлагал более простую, но опасную с точки зрения будущих споров конструкцию сделки. К тому же налоговая нагрузка при этом увеличилась бы на 20%.
В ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Сделки с коммерческой недвижимостью на первый взгляд могут показаться типовыми, но в реальности каждая из них имеет свои особенности. Задача юриста состоит в том, чтобы разглядеть эти важные детали и предложить безопасный путь сделки.
