В связи с нарастающими темпами жилищного строительства в нашей стране, совместного (долевого) управления и обеспечения комплекса недвижимого имущества, необходимо создание и его повсеместное распространение нового юридического лица, которое будет от имени жильцов выступать субъектом гражданских правоотношений во всем возникающим коммунально-бытовым вопросам.
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Действующее законодательство предусматривает различные организационно правовые формы организаций в сфере жилищного строительства. Наряду с устаревшими формами субъектов гражданских правоотношений Жилищно-строительным кооперативом и Жилищным кооперативом (ЖСК, ЖК), существует новая форма как Товарищество собственников жилья. Государство проводит различные программы направленные на перерегистрацию данных организаций в Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ). Это связано с тем, что Товарищество собственников жилья отдельно урегулировано федеральным законом «О товариществах собственников жилья», Гражданским Кодексом и другими нормативными актами, чего нельзя сказать о ЖСК и ЖК, которые является специализированными кооперативами и отдельной законодательной базы для них не существует. Товарищество собственников жилья - создается в целях согласования реализации прав граждан, юридических лиц и других субъектов в определенном кондоминиуме, т.е. в едином комплексе недвижимого имущества, включающем земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
В соответствии с Концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. (СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131), в РФ товарищества собственников жилья станут преобладающей формой управления многоквартирными жилыми домами. ТСЖ - некоммерческая организация (создаются для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и иных нематериальных потребностей граждан) форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом. Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца лестницы, лифты, крыши, технические этажи и подвалы, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства. Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев, доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, которое измеряется в квадратных метрах принадлежащей ему площади, если решением общего собрания домовладельцев или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество не установлено иное (аналогично измеряется бремя расходов и убытков связанных с определенной долей).
ТСЖ как ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО
Правовой статус товарищества собственников жилья определяется его уставом. Устав товарищества принимается на общем собрании домовладельцев большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей. В целях оказания методической помощи собственникам жилых помещений при создании товариществ и для обеспечения защиты прав собственников, объединяющихся в товарищества, в регионах органами местного самоуправления принимаются примерные уставы товариществ собственников жилья в соответствии с нормами Федерального закона о товариществах собственников жилья. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам своих членов.
Товарищество представляет общие интересы своих членов в государственных органах власти и управления, органах местного самоуправления, в судах.
Таким образом, есть все основания рассматривать товарищество собственников жилья как самостоятельную организацию - правовую форму юридических лиц. Органами управления товариществом собственников жилья являются: общее собрание членов товарищества; правление товарищества.
Следует отметить особенность распределения и подсчета голосов на общем собрании товарищества собственников жилья. Каждый домовладелец на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия (т.е. доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в квадратных метрах площади). Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества, избранным общим собранием.
СПЕЦИФИЧЕСКИЕ ЧЕРТЫ
Товарищества собственников жилья могут создаваться не только в многоквартирных домах, но и путем объединения в товарищество собственников индивидуальных строений в сельской местности, что во многом облегчает и упрощает эксплуатацию ими своих домов. Вместе с тем принципы деятельности товарищества собственников жилья могут быть распространены и на иные объединения собственников недвижимости - на гаражно-строительные кооперативы, на дачные кооперативы и садоводческие товарищества, данные принципы могут найти свое применение и в нежилой недвижимости, путём заключения определенного договора между собственниками и распределения обязанностей. Возникает проблема связанная с приобретением нежилого помещения и доли в общем имуществе, судебная практика показывает, что не распространяется право собственности на отчужденную домовладельцем долю в общем имуществе, в каковое входят коридоры, лестницы, туалетные комнаты, подвал, аварийный выход. На основании статьи 290 ГК Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Из этого следует, что не возможно приобретение собственниками нежилых помещений и доли в общем имуществе. Поскольку постольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения (Постановление Президиума ВАС РФ от 10 сентября по делу №3673/02).
Товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано заказчиком, застройщиком либо любым физическим или юридическим лицом, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группой лиц, действующих совместно и имеющие необходимое разрешение на застройку. Органы местного самоуправления устанавливают границы земельных участков, налагают при надобности ограничение права собственности, т.е. установление определенных сервитутов. При этом застройщик в заявке на предоставление земельного участка указывает цель предоставления земельного участка - строительство (реконструкция) недвижимого имущества с целью создания кондоминиума. Право на пользование земельным участком возникает после установления границ в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, аренды в установленном законом порядке. Что касается государственной регистрации товариществ собственников жилья, то во вновь создаваемом кондоминиуме производится по инициативе застройщика или инициативной группы будущих собственников, которые и являются учредителями товарищества. До принятия ФЗ «О регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», регистрация осуществлялась Регистрационной палатой г. Ростова-на-Дону, что и закреплено в Приказе Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области, который описывает порядок организации товариществ собственников жилья в строящихся кондоминиумах, устанавливает перечень документов необходимых для регистрации ТСЖ, которые на данный момент являются не действительными, в данном случае следует руководствоваться Федеральным законодательством. После прохождения процедуры регистрации выдается свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (ОГРН, ИНН).
В момент окончания строительства по заявке застройщика в органах технической инвентаризации производится присвоение почтового адреса объекту недвижимости и производится его техническая инвентаризация с выдачей технического паспорта. Доли в праве общей стоимости собственности на общее имущество в кондоминиуме определяются Законом или соглашением участников долевой собственности. В технический паспорт на объект недвижимого имущества размер долей и порядок пользования имуществом включается на основании такого соглашения. Формирование кондоминиума, как имущественного комплекса осуществляется органами технической инвентаризации с внесением соответствующей записи в технический паспорт.
После ввода в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик в соответствии с договорными обязательствами передает участникам долевого строительства объект (часть объекта или квартиру). Акт приема-передачи является документом, подтверждающим факт передачи объекта (квартиры, помещения).
Право собственности на недвижимое имущество (часть имущества) в кондоминиуме возникает с момента государственной регистрации Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость Ростовской области.
Передача прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателем по договору возможна лишь после государственной регистрации вновь создаваемого кондоминиума органами Учреждения юстиции, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество, а также регистрации товарищества в установленном порядке.
Антон Королёв
ООО «Юридическая фирма «Эксперт»