16 января 2019 года завершился уникальный для Ростовской области судебный процесс с участием регионального управления Росреестра, который поможет отстоять свои права собственникам земельных участков, относившихся к категории сельскохозяйственного назначения и впоследствии включенных в границы населенных пунктов на основании генеральных планов городов и поселений.
Так, организация обратилась в Росреестр с заявлением об изменении категории и вида разрешенного использования принадлежащего ей земельного участкав связи с тем, что когда-то земля использовалась для сельскохозяйственного производства, но согласно генеральному плану поселения и правилам землепользования и застройкипочти десять лет относится к землям населенных пунктов и находится в зоне застройки индивидуальными жилыми домами.
Более 30 аналогичных отказов вынесены собственникам земельных участков в данном поселении, которые также обратились или готовятся для обращения в арбитражные суды и суды общей юрисдикции для оспаривания этих решений.
Решением Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-18397/2018 требования общества были полностью удовлетворены. Суд указал, что Генеральный план принят, границы установлены, земельный участок входит в черту населенного пункта, в связи с чем оснований для отказа не имелось. При этом Росреестр не вправе брать на себя функции надзорного органа и оспаривать документы, принятые органом муниципального образования. Апелляционная инстанция полностью поддержала доводы суда первой инстанции.
Со слов руководителя практики «Строительство. Земля. Недвижимость» консалтинговой группы «JBI Group» Артура Мацакяна, представлявшего интересы организации в суде, все доводы управления сводились к одному: «ничего не вижу, ничего не слышу, ничего не сообщу». Сотрудники Росреестра до последнего отрицали прямые нормы закона, уверяли, что исходя из сведений в реестре недвижимостиустановить местонахождение участка невозможно, а все документы заявителя и муниципальных органов власти ничего не доказывают и не соответствуют требованиям закона.
Возникает логичный вопрос – если то, что говорят представители управления, правда, и Единый государственный реестр недвижимости действительно настолько несовершенная система, из которой невозможно установить нахождение целого земельного участка в черте населенного пункта, каким образом Росреестр осуществляет государственную регистрацию и кадастровый учет в отношении иных объектов недвижимости?
Как многократно отмечал на судебных заседаниях представитель администрации района, все попытки внести в реестр недвижимости сведения о границах заканчиваются необоснованными отказами по формальным основаниям. Таким образом, в действиях управления усматривается парадокс – с одной стороны, они требуют внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о границе населенного пункта, но с другой стороны сами же и отказываются их вносить. При этом существенно страдают интересы (бюджет) муниципалитета:
- кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения, по сравнению с землями населенного пункта, в несколько раз ниже, а от этого напрямую зависит земельный налог, пополняющий местный бюджет;
- отказы в переводе категории земель также тормозят развитие инфраструктуры и застройку территории, создают дополнительные барьеры в реализации экономических и социально важных проектов для населения.
По подсчетам, 10 гектарнезастроенной земли могутгенерить около одного миллиарда руб.инвестиций – это жилая и нежилая недвижимость, дороги, иная инфраструктура, снабжение электроэнергией и водой, газификация, социально-бытовые объекты. В данном поселении такие инвесторы есть, но они вынуждены биться о преграды Росреестра, которые уже признаны вступившим в силу судебным актом незаконными. Эти же инвесторы готовы платить в полной мере налог на землю и недвижимость, но вновь не могут.
Несмотря на это, деструктивная позиция регионального Росреестра не меняется, по аналогичным обращениям выносятся новые отказы и заявители вновь вынуждены идти в суд , загружать и без того перегруженную судебную систему. Апелляционная комиссия Росреестра, созданная для рассмотрения таких спорных ситуаций, фактически не работает и просто дублирует тексты первоначальных отказов.
На 22.01.19 в 14-00 в Аксайском районном суде назначено очередное заседание по административному иску Проскурина О.Е. к Управлению Россреестра РО по абсолютно аналогичному предмету и основанию в том же сельском поселении и коттеджном поселке. С учетом вступившего в силу 16.01.19 решения АС РО посмотрим, какое значение имеет судебный прецедент и на чьей стороне будет суд в этот раз.
Контактые лица :
Проскурин Олег + 79034019597
Мацакян Артур +7-918-581-57-60
17.01.2019 г.