Продолжаем цикл статей, посвященных практике применения предварительных договоров в сфере гражданского оборота недвижимости. В прошлый раз (статья «Предварительный договор и договор задатка» № от) речь шла о сути предварительного договора купли-продажи квартиры (жилого дома), его отличии от договора задатка. Надеюсь, читатель прислушался к моим рекомендациям по составлению предварительного договора и по возможности воплотил их в реальность. Но жизнь есть жизнь, и ситуация, когда предварительный договор не достигает своей цели – заключения основного договора, при отчуждении жилья не так уж редка. Вот о последствиях несоблюдения условий предварительного договора мы поговорим сегодня.
Эти последствия в силу важности для большинства населения «квартирного вопроса» имеют, прежде всего, финансовый характер. Наибольшая тяжесть во многих разрывах сделок с недвижимостью, как правило, ложиться на покупателя и состоит в возможной потере внесенного аванса. Именно добровольный не возврат продавцом суммы полученного аванса является риском покупателя.
В то же время для сторон договора в различных случаях может иметь большое значение потеря времени и других вариантов покупки или продажи недвижимости. К примеру, отчасти можно понять продавца, удерживающего полученный от несостоявшегося покупателя аванс в размере 3 % от суммы будущей сделки, когда за время задержки со стороны покупателя цена недвижимость выросла на 5 %.
Однако все же наиболее незащищенной стороной при таких обстоятельствах в большинстве случаев является покупатель.
Условно разделим мероприятия по возврату аванса по предварительному договору на судебные и внесудебные.
Внесудебные или, скорее досудебные действия, к сожалению, редко оказываются продуктивными – слишком велик соблазн продавца оставить деньги у себя. К сожалению, если путем переговоров самостоятельно или с помощью риэлтерской компании сторонами не достигается компромисса, получить аванс обратно можно только по вступившему в силу решению суда. Дальнейшая переписка, как правило, остается безрезультативной. Решение вопроса иными, не совсем законными способами, находиться вне плоскости правового регулирования.
Итак, Вы – покупатель, и иного варианта как обращение в суд с целью возврата своих денег не находите.
В-первую очередь, составляется исковое заявление, которое состоит из наименования и адреса суда, истца и ответчика; описания обстоятельства заключения предварительного договора, причин не заключения основного договора, обоснования неустойки и возникшего вследствие бездействия продавца ущерба.
Поскольку подобные споры случаются в абсолютном большинстве между физическими лицами – собственником жилого помещения и его покупателем, они разрешаются в порядке гражданского судопроизводства. Причем, несмотря на слово «гражданское…», порядок един как граждан РФ, так и иностранных государств, так называемых бипатридов и даже лиц вообще без гражданства. В зависимости от суммы аванса споры согласно ст. 23 ГПК РФ разрешаются в мировых судах (не превышающий 50 000 руб.) или судах общей юрисдикции (при сумме аванса больше 50 000 руб.). При этом сумма аванса, переданная в иностранной валюте без указания рублевого эквивалента, определяется по курсу Центрального банка РФ этой валюты на дату подачи иска.
На практике, существующей в Ростове-на-Дону, в большинстве из 8- ми административных районов прием исковых заявлений осуществляется в приемные дни и время: вторник, четверг, с 16 до 18 ч. Прием ведет, как правило, в мировом суде - по территориальной принадлежности сам судья или его помощник, в суде общей юрисдикции – консультант или канцелярия суда.
Если покупателей и (или) продавцов, т.е. сособственников жилого помещения, - несколько, то в качестве истцов и (или) ответчиков указываются все стороны договора.
Наименование и место нахождения суда, ФИО и адрес проживания истца (истцов) и ответчика (ответчиков) указываются полностью.
Подсудность (то есть территориальность) подачи иска определяется местом жительства ответчика. Как правило, таким местом является место регистрации постоянного жительства или пребывания. Зачастую продавец на момент подачи иска продолжает проживать в спорной квартире (доме).
В случае же неизвестности места нахождения ответчика (если он успел продать квартиру) иск подается и рассматривается по последнему известному месту жительства. Для установления местонахождения ответчика суд может, не удовлетворится представленной истцом справкой из адресного бюро об отсутствии сведений о запрашиваемом лице (получить ее может каждый) и направить соответствующие запросы в паспортно-визовую службу, жилищно-экплуатационную организацию (ЖЭО) или товарищество собственников жилья (ТСЖ) по последнему известному адресу проживания ответчика.
Если же все предпринятые поиски не дали результата, суд в качестве представителя ответчика, место жительства которого неизвестно обязан назначить адвоката (статья 50 ГПК РФ).
Цена иска состоит из непосредственно суммы невозвращенного аванса в рублевом эквиваленте, определяемом по вышеописанному способу, и других сумм. К таким суммам могут относиться:
- проценты за пользование чужими денежными средствами, которые согласно статье 395 Гражданского кодекса РФ определяются исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ. По состоянию на 15.03.2005 она составляет 13 % годовых, следовательно, за день незаконного пользования авансом Вы можете рассчитывать на 0,03 % от суммы аванса;
- неустойка, предусмотренная предварительным договором, в виде фиксированной суммы – штрафа, и (или) пени в процентах от суммы аванса;
- убытки истца в форме прямого ущерба или упущенной выгоды в связи с удерживанием аванса;
От общей цены исковых требований на дату подачи заявления в бюджет уплачивается государственная пошлина за рассмотрение дела. Госпошлина определяется по правилам, установленным с 2005 года главой 25.3 Налогового кодекса РФ. По таким делам госпошлина составляет при цене иска:
до 10 000 руб. - 4 % цены иска, но не менее 200 рублей;
от 10 001 руб. до 50 000 руб. - 400 рублей плюс 3 % суммы, превышающей 10 000 руб.;
от 50 001 руб. до 100 000 руб. - 1 600 рублей плюс 2 % суммы, превышающей 50 000 руб.;
от 100 001 руб. до 500 000 руб. - 2 600 рублей плюс 1 % суммы, превышающей 100 000 руб.;
свыше 500 000 руб. - 6 600 руб. плюс 0,5 % суммы, превышающей 500 000 руб., но не более 20 000 руб.
Оплата госпошлины производиться в отделении сбербанка или другого коммерческого банка, принимающего платежи от физических лиц в бюджет. В квитанции указываются: получатель платежа – например, УФК Минфина РФ по РО для ИФНС Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону (если исковое заявление в Ворошиловский районный суд), банк получателя - ГРКЦ ГУ Банка России по РО и его БИК, КБК, сумма и назначение платежа.
Вы также можете попросить суд отсрочить или рассрочить уплату госпошлины. Основанием для принятия судом такого решения могут быть справка о низком размере заработной платы (МРОТ на сегодня – 720 руб.), иные сведения, подтверждающие тяжелое имущественное положение истца: документы об отсутствии имущества, наличии долгов и т.д.
Итак, к подаваемому в суд исковому заявлению в экземплярах по количеству сторон прикладываются: квитанция в оригинале, предварительный договор между сторонами (или его копия), доверенность на представление интересов (если заявление подписано Вашим представителем) и другие документы. К последним могут относиться: переписка сторон по вопросам встречи для заключения основного договора купли-продажи или возврата аванса и доказательства их почтового направления; документы, подтверждающие убытки и материальное положение сторон.
Направлять исковое заявление ответчику не нужно, это сделает за Вас суд.
Для того, чтобы быть уверенным не только в исходе дела в суде, но и в реальном получении обратно своих денег, одновременно с исковым заявлением Вы можете подать заявление об обеспечении иска, как правило, в таких случаях в форме ареста, денежных средств или имущества в размере цены иска. Обеспечительные меры лишают возможности распоряжения (т.е. заключения с ним сделок) ответчиком в отношении арестованного имущества. Однако, суд субъективно может не удовлетворить такое заявление, если Вы не предоставите доказательств, что непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным в будущем исполнение решения суда. На отрицательное решение суда по этому может повлиять также несоразмерность цены иска и стоимости неделимого имущества, на которое Вы просите наложить арест – например, объекта договора – квартиры, дома.
Главный документ, который будет предметом исследования в судебном заседании, - сам предварительный договор, его условия о выдаче аванса и ответственности сторон.
Принципиально важно положение профессионального посредника между покупателем и продавцом – агентства недвижимости. Предлагая свой проект договора, некоторые риэлтеры между тем устраняются от участия в нем, тем самым не неся никаких обязанностей – например, по подготовке документов. Поэтому в таком случае суд чаще всего не привлекает к участию в процессе риэлтерствую компанию. Если же риэлтерское агентство, хоть даже в лице менеджера, есть в договоре в качестве стороны, Вы можете ходатайствовать либо суд самостоятельно привлечет его к рассмотрению дела в качестве 3 – го лица.
Некоторые риэлтеры в своих формах предварительных договоров указывают передачу суммы в форме задатка. Обращаю внимание читателей на признание судом независимо от формулировок фактической передачи аванса, а не задатка.
Абсолютное большинство риэлтеров в качестве основной меры ответственности за неисполнение условий договора для обеих сторон указывают штраф (неустойку) в размере суммы переданного аванса. Справедливость такой конструкции вызывает сомнения: ведь продавец находится в более выгодном положении – деньги находятся у него в любом случае, прав он или нет. Между тем аванс или предварительная оплата в счет будущего договора по своей сути в результате не заключения договора должен подлежать возращению - тем самым стороны приводятся в первоначальное состояние, а уже потом уплачивают добровольно или взыскивают принудительно друг с друга неустойку. На деле же получается, что никакого обоюдного согласия нет – у покупателя никто не спрашивает, согласен ли он, что по его вине не состоялась сделка и тем самым аванс оставить в качестве неустойки.
Поэтому ключевой момент для взыскания судом неустойки является определение вины в не заключении основной сделки. Для этого в ходе заседания судом выясняются изначальные и последующие с момента заключения предварительного договора намерения сторон в отношении объекта недвижимости, кто какие обязанности и в какой срок должен был исполнить, где и когда предполагалось встретиться для заключения основного договора. Со стороны истца
С целью установления истины судом не должно быть отказано сторонам в вызове в заседание свидетелей для дачи существенных для дела показаний - обстоятельства встреч и темы разговоров сторон. Важнейшие сведения могут предоставить вызванные в суд в качестве свидетелей представители риэлтерской конторы – конкретные агенты и менеджеры, сопровождавшие процесс поиска жилья, процесс переговоров между сторонами и. Если в договоре не указано конкретное место и время встречи для заключения основного договора (например, нотариальная контора), это, как правило, происходит в агентстве недвижимости.
Риэлтеры могут поведать суду также о списке и сроках подготовки документов. Эта обязанность по предварительному договору относится чаще всего к продавцу жилья. И поэтому, не подготовка в обозначенный предварительным договором без его пролонгации срок технического паспорта жилого помещения, отсутствие справок из налоговой инспекции, паспортного стола и т.д., является самым типичным основанием вины продавца в не заключении в срок основного договора. При отсутствии данных о сроках подготовки документов, равно как о наличии сомнений в достоверности имеющихся сведений (например, от заинтересованного свидетеля) суд вправе самостоятельно либо обязан по заявлению стороны запросить необходимую информацию в соответствующих органах власти и организациях: в МУПТиОН, Регистрационной службе Минюста, районной ИФНС и т.д.
Установление виновника несостоявшейся сделки вовсе не означает взыскание неустойки в полном размере – т.е. 100 % суммы аванса. Почти всегда суд, субъективно оценивая последствия нарушения условий договора для пострадавшей стороны, в порядке ст. 333 ГК РФ значительно, иногда в несколько раз, уменьшает неустойку. Поэтому иногда она не намного отличается от процентов за пользования чужими денежными средствами.
Что касается убытков, то их, как правило, встречающихся в форме прямого ущерба, довольно сложно доказывать. Прямыми убытками в случае не возврата аванса может быть уплата процентов по кредитному договору или договору займа, который истец был вынужден заключить на сумму аванса. Кредит или заем должны быть хотя приблизительно равны сумме аванса и получены вскоре после не заключения основной сделки, иначе Вы вряд ли докажете причинно-следственную связь между этими событиями. В условиях сезонного или инфляционного роста цен на недвижимость убытки несостоявшегося покупателя могут состоять в разнице стоимости объекта жилья по предварительному договору и квартиры (дома), реально купленного по другому договору в связи с не заключением предыдущего основного договора. Однако Вам предстоит доказать в этом случае соотношение рыночной оценки обоих объектов недвижимости на одинаковую дату.
Таким образом, если судом устанавливается вина продавца, с него взыскивается сумма аванса и всех доказанных вышеописанных сумм. В случае же, если на лицо вина покупателя, суд в зависимости от суммы аванса (как правило, 5–10% от суммы жилья – солидная сумма) все равно взыскивает с продавца значительную часть денег покупателя. Помимо вышеуказанных сумм суд пропорционально взыгранным суммам распределяет судебные расходы, между сторонами. Расходы на представителя взыскиваются при их подтверждении: ордер, договор, квитанции об оплате и т.д.
После первой инстанции сторона, недовольная решением вправе в 10-дневный срок его обжаловать в вышестоящий суд (для мирового суда – в районный, для районного – в областной). В итоге, по вступлению в силу решения судом выдается исполнительный лист, собственно и являющийся основанием для принудительного удовлетворения правомерных требований. Судебным приставом для этого будет предложено должнику исполнить решение добровольно, в противном случае описано и реализовано его имущество.
В заключение, и покупателю, и продавцу дам совет в судебных делах не экономить на представителе (тем более, что расходы на него к Вам вернуться). К сожалению, ни все адвокаты и другие профессиональные представители в силу специфики отношений по предварительному договору и незначительности судебной практики на эту тему способны грамотно защитить интересы клиента по такому спору. Поэтому лучше сторонам обращаться к профессионалу, имеющему опыт представительства в рассмотрении таких дел.