Со времени проведения земельной реформы 1991 года прошло уже почти двадцать лет, но проблемы, возникшие в связи с прошедшей приватизацией отдельных видов имущества, для многих организаций все еще актуальны. Речь идет о таких объектах, как комплексные трансформаторные подстанции, котельные, водонапорные башни, бомбоубежища, то есть бывших государственных объектах коммунально-бытового назначения, попавших на балансы коммерческих предприятий, которые несут бремя содержания данного имущества.
Наиболее распространенная логика рассуждений хозяйственников по поводу названных объектов такова: фактически имущество находится у нашей организации, оно было и у моего правопредшественника, организация платит налог, содержит имущество в исправности, никто на него не претендует, значит, оно принадлежит организации.
Подход суда к решению вопроса о собственности: документального подтверждения возникновения права собственности на объект посредством первоначального способа приобретения титула собственности на новую вещь правопредшественником в соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ истец не привел.
Сам по себе факт нахождения имущества на балансе истца и несение им затрат на содержание объекта недвижимости в силу ст. 218 ГК РФ не являются основанием приобретения права собственности балансодержателя и не доказывают правомерность заявленных требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 января 2009 года по делу № А43-5318/2008-19-160; определением ВАС РФ от 13 мая 2009 года № 5633/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).
Если хоть какие-то документы, подтверждающие передачу имущества от правопредшественника к правопреемнику, уцелели, есть вероятность добиться признания в суде права собственности. Если документов нет, тоже не все потеряно. Можно пойти по более сложному пути — признания права собственности по приобретательной давности.
Но стоит ли приобретать право собственности на имущество, которое принесет вам убытки? Может оказаться, что фактически имущество у одной организации, она несет расходы, а пользуется и извлекает прибыль — другая. От такого имущества лучше всего избавиться, а не признавать на него право собственности.
«ОАО «Мацестинский чай» обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Сочи, Комитету по управлению имуществом г. Сочи (далее — Комитет), Управлению по финансам, бюджету и контролю администрации г. Сочи об обязании снять с баланса общества и принять в муниципальную собственность 50 единиц жилого фонда с инженерными коммуникациями, водопровод, очистные сооружения, каптаж, насосную станцию и резервуар.
Иск основан на том, что в процессе реорганизации Мацестинского чайного совхоза, правопреемником которого является истец, на баланс общества приняты объекты социальной и инженерной инфраструктуры, которые не вошли в состав приватизированного имущества и подлежали передаче в муниципальную собственность».
Суд иск удовлетворил, указав, в частности: «…поскольку спорное имущество не включено в план приватизации сельскохозяйственного предприятия и не вошло в уставный капитал общества, а трудовым коллективом истца принято решение о передаче спорных объектов в муниципальную собственность, то у суда отсутствовали основания для отказа в иске о об обязании ответчиков принять спорные объекты в муниципальную собственность» (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 августа 2004 года № Ф08-3375/04 по делу № А32-23465/2003-31/502. См. также определение ФАС Северо-Кавказского округа от 30 ноября 2004 года № Ф08-1742/04 по делу № А53-9446/2003-С4-22).
Но бывают случаи, когда реорганизованное предприятие уже выкупило землю под приватизированными объектами.
Вот пример. По Указу Президента РСФСР от 27 декабря 1991 года № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», постановлений Правительства РФ от 29 декабря 1991 года № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и от 4 сентября 1992 года № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» совхоз «А» на основании протокола был реорганизован в акционерное общества закрытого типа (АОЗТ «А»), произошла приватизация государственной собственности.
Имущество совхоза «А» передаточными актами было передано на баланс АОЗТ «А», включая объект социального назначения — комплексную трансформаторную подстанцию (далее — КТП). Впоследствии устав организации привели в соответствие с частью первой ГК РФ и АОЗТ «А» стало закрытым акционерным обществом «А» (ЗАО «А»).
ЗАО «А» не использует данную КТП для обеспечения электроэнергией производственных объектов, спорная КТП снабжает электричеством жилые дома и артскважины, не принадлежащие ЗАО «А».
Оплата за используемую электроэнергию в кассу ЗАО «А» не поступает, то есть договоров с населением и энергетиками нет.
ЗАО «А» выкупило землю. Участок со злополучной КТП никто не выделил в отдельный, т.е. межевания не было. В итоге КТП находится чуть ли не в самом центре большого участка, которое выкупило ЗАО «А».
Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (абз. 3 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ). Такая сделка ничтожна (абз. 2 п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Это подтверждается и судебной практикой (см. постановление ФАС Уральского округа от 26 апреля 2007 года № Ф09-3040/07-С6 по делу № А76-6516/2006).
Но возможен и другой подход. Постановлением Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-I «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее – Постановление) установлено:
— объекты государственной собственности, указанные в Приложении 1 к этому документу, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий, относятся исключительно к федеральной собственности (п. 1);
— объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах) (п. 2).
В п. 3 раздела IV Приложения 1 к Постановлению среди объектов, относящихся исключительно к федеральной собственности, указаны: «Предприятия и объекты электроэнергетики, за исключением вошедших в Приложение 3» (Приложение 3 «Объекты, относящиеся к муниципальной собственности»).
Поскольку КТП – объект электроэнергетики и право собственности за иным лицом на нее не зарегистрировано, значит, независимо от балансовой принадлежности это либо федеральная, либо муниципальная собственность.
В п. 1 Приложения 3 «Объекты, относящиеся к муниципальной собственности» есть лишь одна формулировка, которая может распространяться на КТП: «объекты инженерной инфраструктуры городов (за исключением входящих в состав имущества предприятий), городского пассажирского транспорта (включая метрополитен), внешнего благоустройства, а также предприятия, осуществляющие эксплуатацию, обслуживание, содержание и ремонт указанных объектов».
ЗАО «А» — бывший совхоз, а КТП обслуживает соседний поселок, поэтому логичнее отнести КТП к муниципальной собственности (на балансе и в собственности администрации района, которая управляет поселком).
Такой подход поддерживает и судебная практика.
ОАО «Мстерский завод керамических стеновых материалов» (далее — ОАО «МЗКСМ») обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к администрации Вязниковского района об обязании принять в муниципальную собственность имущество, предназначенное для обслуживания жилого фонда: тепловые сети, нежилое здание трансформаторной подстанции, тепловые сети и сеть горячей воды; воздушную линию электропередачи, кабельную линию.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области.
Суд апелляционной инстанции подтвердил решение суда первой инстанции со ссылкой на п. 1 Приложения 3 к Постановлению (объекты электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения жилого фонда отнесены к объектам муниципальной собственности как объекты инженерной инфраструктуры, то есть являются объектами муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона).
Как следует из проектной документации, представленной истцом, спорное имущество является неотъемлемой частью жилых домов и предназначено для их обслуживания.
Доводы заявителя о том, что спорное имущество вошло в уставный капитал ОАО «МЗКСМ» и используется для обслуживания производственных объектов, не подтверждены материалами дела.
Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что право муниципальной собственности на инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания жилых домов, возникло одновременно с возникновением права на объекты жилого фонда (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2008 года по делу № А11-2759/2008-К1-14/180. См. также постановление ФАС Дальневосточного округа от 10, 3 октября 2006 года № Ф03-А16/06-1/3420 по делу № А16-1791/2005-3).
Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов, утвержденному постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года № 359, КТП относятся к объектам энергетики, а значит, к объектам коммунального назначения. Судебная практика также причисляет КТП к объектам коммунальной инфраструктуры (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 22 сентября 2008 года по делу № А72-9377/04-17/31-Б).
В п. 1 ст. 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации) определены особенности приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения. Указанные объекты могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия (за исключением используемых по назначению, в том числе объектов транспорта и энергетики, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения) либо подлежат передаче в муниципальную собственность в порядке, установленном законодательством (п. 2 ст. 30).
Получается, приватизация таких объектов запрещена как в составе имущественного комплекса государственного унитарного предприятия, так и отдельно от него.
Иначе говоря, только изменение назначения упомянутых объектов по согласованию с соответствующими органами местного самоуправления могло дать право на дальнейшую приватизацию.
Порядок изменения назначения таких объектов разъяснен в п. 4 ст. 30 Закона о приватизации: обязательным условием приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения является сохранение их в течение срока, установленного решением об условиях приватизации, но не более чем пять лет с момента приватизации.
Отсюда вопрос. Получает ли через пять лет со дня приватизации организация право распоряжения таким объектом или нет? Могу я продать или уничтожить объект?
В рассмотренной ситуации с ЗАО «А» изменения назначения спорной КТП не произошло, в соответствии со ст. 31 Закона о приватизации решение об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, в отношении спорного объекта принято не было.
Получается, что спорная КТП не могла быть приватизирована, так как это противоречит закону и препятствует гарантированности энергообеспечения населения, надежному функционированию энергетической инфраструктуры, и использовалась по назначению. И следовательно, подлежала передаче в муниципальную собственность.
В подобной ситуации в соответствии с п. 1 ст. 38 Федерального закона от 26 марта 2003 года № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» ЗАО «А» не является субъектом энергетики.
Но возможен и другой случай, когда объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения переданы организации на содержание (ответственное хранение или временное пользование).
Тогда, поскольку собственником объектов коммунального назначения являются муниципальные органы власти, на балансе организации, которой это имущество передали, оно числиться не должно.
Соответственно организация не обязана платить налог на имущество. Ответственное хранение, временное пользование или иные ограниченные права пользования объектами не влекут включения стоимости имущества в налогооблагаемую базу организации (см. постановления ФАС Северо-Западного округа от 9 июля 2007 года по делу № А05-12688/2006-13, от 26 февраля 2004 года по делу № А42-939/03-16).
Итак, если организация решила избавиться от объекта коммунального назначения (например, КТП), кроме подачи заявления в суд имеет смысл обратиться с заявлением в органы местного самоуправления и организации энергосетей для решения вопроса о передаче объекта в муниципальную собственность без суда.
Если данные действия не принесли результата, то с полученным ответом можно обращаться в суд. А как иначе…