Кто хоть раз в своей жизни не сталкивался с проблемой приобретения либо аренды недвижимости. «Жилищный вопрос» - всегда одно из самых значимых и в финансовом, и в моральном плане событий практически любого человека. В первую очередь, этим и определяется актуальность этой темы. Во-вторых, не меньшее значение, несмотря на принятие значительного пакета законодательных актов в этой сфере с одной стороны, и появления на рынке недвижимости большего числа посредников (риэлтеров) с другой стороны, имеет неурегулированность и противоречивость ряда положений действующего законодательства РФ, что приводит на практике к ряду проблем при обращении объектов недвижимости.
ПОНЯТИЕ
Гражданский кодекс РФ недвижимость относит к недвижимым вещам, которые в свою очередь наряду с движимыми вещами включены в состав объектов гражданских прав.
Легальное определение недвижимого имущество дано нашим законодателем в ст. 130 ГК РФ:
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся сами земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы и все другие объекты, которые:
1. прочно связаны с землей,
2. их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
Однако, внимание: у этого основополагающего критерия отнесения объектов к недвижимости есть свои исключения - к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Представляется, что отнесение таких объектов к недвижимому имуществу продиктовано необходимостью жесткого контроля и учета таких объектов, а также особой ценностью последних.
Законом (ГК РФ) к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество - законодатель умышленно оставил перечень объектов, относимых к недвижимому имуществу, открытым, предполагая появление все новых объектов.
В контексте нашей статьи нас интересуют, в первую очередь наиболее распространенные и обращаемые объекты: здания и их обособленные составные части – помещения. Что касается иных строений: ларьков, палаток, павильонов, то данные объекты будут относиться к недвижимости, если это капитальные строения, как минимум имеющие фундамент (принцип неразрывности с землей).
На мой взгляд, выработанное правовой теорией определение недвижимого имущества, не является окончательным, и будет корректироваться в последствии правоприменительной практикой.
ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ.
Не вдаваясь во все возможные основания возникновения гражданских прав на недвижимое имущество, предусмотренные ст. 8 ГК РФ, остановимся на наиболее специфических.
Очень интересное с практической точки зрения является закрепление в ГК РФ возможности участников гражданско-правовых отношений приобрести право собственности на недвижимое имущество на основании ст. 234 ГК РФ «Приобретательная давность».
В соответствии с данной статьей лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). При этом следует иметь в виду следующие правила и условия:
1. Право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, только с момента государственной регистрации права собственности в учреждении юстиции.
2. Лицо, являющееся фактическим владельцем недвижимого имущества имеет право на судебную защиту своего владения от посягательств любых третьих лиц, которые не являются собственниками такого имущества, а также не имеют иного законного права предъявлять свои требования по поводу данного имущества. Т.е. фактический владелец пользуется теми же права, что и собственник, если бы он имелся в наличии.
3. Также фактический владелец имеет право присоединить к сроку приобретательной давности в отношении недвижимых вещей, которыми он фактически владеет и пользуется, также период времени, когда таким имуществом владело и пользовалось лицо, чьим правопреемником является фактический владелец (наследодатель, преобразованное юридическое лицо и т.д.).
4. Ключевым моментом является установление момента начала течения срока приобретательной давности – течение срока приобретательной давности в отношении недвижимых вещей, находящихся у фактического владельца, начинает течь только после истечения срока исковой давности (три года) в течение которого такое имущество может быть истребовано у фактического владельца на законном основании любых третьим лицом, обладающим такими законными основаниями (собственник, иной титульный владелец, наследники и т.д.).
То есть фактически, в идеале с момента наступления фактического владения лица и до момента, когда он может быть признан собственником данного имущество должно пройти не менее 18 лет – 15 лет приобретательной давности + 3 года исковой давности.
КУПЛЯ-ПРОДАЖА
Известной сложностью и проблематичностью обладают отношения по отчуждению/приобретению объектов недвижимого имущества путем купли-продажи (параграф 7 Гл. 30 ГК РФ).
Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть совершен в письменной форме, договор должен быть подписан обеими сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет недействительность купли-продажи.
Переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи в соответствии со ст. 551 ГК РФ подлежит государственной регистрации, п. 3 этой же статьи предусмотрено, что если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, то суд, по заявлению добросовестной стороны может обязать уклоняющуюся сторону осуществить такую регистрацию.
Одновременно с переходом права на недвижимое имущество к собственнику переходят также в обязательном порядке права на часть земельного участка, на которой расположено недвижимое имущество, включая «метры», необходимые для использования конкретного объекта недвижимости. Т.е. независимо от «перипетий» юридической судьбы самого земельного участка, собственник расположенных на нем объектов недвижимости имеет право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка, необходимой для нормальной эксплуатации таких объектов.
При заключении договора продажи недвижимого имущества обязательно указание цены, в которую обычно включается и стоимость земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество. Отсутствие условий о цене также ведет к недействительности договору купли-продажи.
Недвижимое имущество передается по акту приема-передачи, который должен быть подписан обеими сторонами договора. Отказ от подписания акта приравнивается к отказу от исполнения обязательств по договору в целом, что влечет, безусловно, следующие последствия: обращению в суд, взыскание всех убытков, установленных в договоре штрафов, неустоек, пеней и другие неблагоприятные последствия для недобросовестной стороны.
Для упрощения на практике условие о передаче жилья зачастую включается в сам договор купли-продажи, являющимся одновременно в таком случае и актом приема-передачи.
Если покупатель осуществил регистрацию перехода права собственности, но не оплатил оговоренную в договоре купли-продажи цену, то продавец имеет право требовать не только уплаты цены, но и также процентов по денежному обязательству по ст. 395 ГК РФ.
Очень важно иметь в виду, что государственная регистрация не является основанием для отказа в праве расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущество. При этом сторона-инициатор обязана возместить все убытки, возникшие у другой стороны в результате расторжение договора.
Немного теории и мы получаем следующее: понятие помещения не вполне вписывается в общее легальное понятие недвижимого имущества, приведенное выше в настоящей статье, поскольку явно отсутствует непосредственная связь с землей. Такая неурегулированность двух самых распространенных в отношениях с оборотом недвижимого имущества понятий создает массу дискуссионных проблем в теории и огромное количество неприятностей на практике.
Жилое помещение предназначено для постоянного или временного проживания человека, такое помещения должно отвечать хотя бы минимальным техническим, санитарным, пожарным и иным требованиям, установленным в нормативных актах. Жилое помещение – это часть жилого дома, т.е. квартира, комната.
Статья 558 ГК РФ прямо закрепляет некоторые особенности продажи жилых помещений: а) лица, прописанные в продаваемых жилых помещениях, имеют право пользования данными жилыми помещениями независимо от смены собственников; б) сам договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
Что по поводу нежилых помещений, то на этот счет проблем и пробелов еще больше! Большинство правоведов, включая разработчиков ГК РФ, стоят на той позиции, что часть задания в виде нежилого помещения может быть продана только в виде идеальной доли целого здания (1/2, ¾ доли и т.д.). Практика же пошла по пути не только юридического признания права собственности на конкретное нежилое помещение, но и закрепления право собственности на определенные доли в общей долевой собственности на здание.
Решением проблем пользования отдельными помещениями в здании, находящимся в общей долевой собственности, на сегодняшний момент являются сервитуты, либо решение проблемных ситуаций посредством негаторного иска, способного «остудить пыл» нарушителя прав и законных интересов собственника, иного законного владельца, подавшего такой иск в суд.
ОБЕСПЕЧЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ. ЗАДАТОК
Повсеместно на практике договор купли-продажи жилых помещений сопровождается оформлением задатка. Однако, с точки зрения закона здесь существует весьма явное противоречие установившейся практики действующим положениям законодательства.
Статья 380 ГК РФ дает нам легальное определение задатка: «Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила о соблюдении письменной формы эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Таким образом, задаток выполняет сразу три функции: обеспечительную (обеспечивает исполнение договорного обязательства), удостоверяющую (удостоверяет факт начала исполнения обязательства о задатке и сам факт его передачи) и платежную (зачисляется в счет причитающейся по договору денежную сумму).
Т.е. из этого можно сделать вывод о том, что задаток является акцессорным обязательством, т.е. таким, которое не может иметь юридической силы в отрыве от основного обязательства, как, например, залог.
Но, как уже было отмечено выше, договор купли-продажи жилого дома, квартиры, жилого помещения подлежит государственной регистрации и только после государственной регистрации считается заключенным и вступившим в силу. Государственная регистрация имеет для договора купли-продажи жилья решающее и конститутивное значение, ибо без осуществления такой государственной регистрации договор не приобретает юридическую силу.
В результате мы получаем, что сторонами, при заключении договора купли-продажи жилья и до вступления его в силу (государственной регистрации), оформляется задаток как обеспечение уже имеющего силу договора и возникшего обязательства!
Это есть прямое противоречие закону, который, закрепляя определение задатка, четко указал на его акцессорный характер и обязательное наличие реально существующего договорного обязательства, в обеспечение которого и оформляется задаток.
Т.е. задаток не может быть a priori (в принципе) оформлен в обеспечение еще не прошедшего государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения.
Наконец-то судебная практика начинает идти по пути признания за договором задатка максимум соглашения об оплате аванса в счет будущей сделки по отчуждению имущества.
И потому только совсем недавно самые «продвинутые» риэлтерские компании в обход такому противоречию в качестве одного из альтернативных вариантов решения этой проблемы на практике предлагают заключать предварительный договор (договор о намерениях, меморандумы и т.д.) с указанием о намерении и обязательствах заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения. Смысл таких действий в стремлении обеспечить данное сторонами обязательство заключить договор в будущем денежными суммами в виде неустойки (штрафа) за отказ в заключение будущего договора, поскольку с точки зрения негативных последствий для недобросовестной стороны и соответственно получения компенсации в виде неустойки для добросовестной стороны такой договор является более привлекательным для сторон.
Некоторые практики (риэлтеры, юристы) предлагают следующий интересный выход из такой ситуации:
Для обеспечения обязательства по подписанному, но еще не прошедшему государственному регистрацию, договору купли-продажи жилого помещения предлагается создавать некий фонд, состоящий из денежных отчислений каждой из сторон договора, или одной стороны по договоренности, который отдавался бы на хранение независимому третьему лицу (риэлтеру, нотариусу) и подлежал бы переходу в случае нарушения договорных обязательств добросовестной стороне. Однако в таком возникает вопрос легитимности хранения денежных средств как вида предпринимательской деятельности третьего лица. Впрочем, на наш взгляд, такая схема возможна в будущем при привлечении к участию в процессе специализированных на хранении денежных средств юридических лиц – банков и иных финансово-кредитных организаций.
Такие обеспечительные меры договорных обязательств в сфере оборота недвижимости не предусмотрены действующим законодательством, однако и не противоречит таковому, и поэтому вполне может быть взято на вооружение участниками гражданских отношений купли-продажи жилых помещений.
РЕГИСТРАЦИЯ И НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).
Порядок регистрации прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним, когда это предусмотрено законом, осуществляется в настоящее время Министерством юстиции и его учреждениями на местах в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке и на условиях, установленных ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который вступил в силу 31 января 1998 г. В соответствии с указанным Законом во всех регионах Российской Федерации созданы новые государственные органы - учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждения юстиции). Учреждения юстиции являются органами бесспорной юрисдикции, поскольку в соответствии со ст. 2 Федерального закона только государственная регистрация является единственным доказательством права на недвижимость. С целью защиты законных интересов всех участников рынка недвижимости учреждения юстиции осуществляют также проверку действительности поданных заявителем документов, правовую экспертизу и проверку законности сделок с недвижимым имуществом, а также выдают информацию о зарегистрированных правах по месту нахождения недвижимого имущества.
С вступлением этого закона в силу стало терять смысл обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, а также с земельными участками, ранее установленное законодательством. После вступления в действие 1 января 1996 г. ч. II ГК РФ не требуется обязательного нотариального удостоверения также сделок с недвижимостью. Однако, на практике это положение закона в Ростове-на-Дону начало работать только год назад, а в некоторых районах нашей области до сих пор принимается на регистрацию только нотариально заверенные договоры.
Это разумеется выгодно нотариусам, это косвенно может быть выгодно регистраторам – конкретным должностным лицам учреждений юстиции.
Следует подчеркнуть, что нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма, а также другие сделки по желанию сторон. Следовательно в последнем случае, обращение к нотариусу - это право граждан и организаций, но не обязанность, которая вследствие высоких взимаемых государственных пошлин и тарифов становится все более обременительной.
Восстановление прав граждан на простую письменную форму договора купли-продажи, связанное с вступлением в силу указанного Закона, не означает возложения функций нотариата на органы государственной регистрации. В органы государственной регистрации представляются уже надлежащим образом оформленные и подписанные сторонами документы либо они подписываются в присутствии специалиста. Тексты договоров Вы можете подготовить сами или с помощью квалифицированной юридической фирмы. Учреждения юстиции обязаны провести правовую экспертизу и проверку законности сделок с недвижимостью независимо от того, заключена она в простой письменной или нотариальной форме. Договор должен соответствовать требованиям законодательства, и к нему должны быть приложены необходимые документы.
Гражданам и организациям в большинстве случаев действующим законодательством предоставлено право самостоятельно решать, обращаться ли к услугам нотариуса и нести дополнительные расходы в зависимости от цены отчуждаемой недвижимости либо заключать договоры в простой письменной форме. Заключение договоров в простой письменной форме избавляет Вас от желания занизить цену недвижимости с целью «сэкономить» на уплате нотариальной пошлины или тарифа. Указание реальной цены договора является единственной гарантией возврата всей фактически уплаченной суммы покупателю, если «не дай бог» впоследствии сделка будет расторгнута или признана недействительной. В любом случае обязательной является лишь государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством заключаемых сделок и приобретаемых прав, при этом зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены только в суде.
Права на недвижимость, возникшие ранее, признаются действительными и не требуют дополнительной регистрации, установленной Законом о государственной регистрации прав. Если Вы приобрели квартиру, жилой дом, земельный участок или другую недвижимость до 31 января 1998 г. и оформили документы в соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав (регистрация договора в БТИ или земельном комитете, или в местной администрации, как было установлено в данной местности), то данные права обязательной регистрации не подлежат, их регистрация проводится по желанию правообладателей.
К сожалению, действительные объемы данной многоаспектной темы не позволяют в рамках нашей статьи более подробно рассмотреть многие другие проблемы сделок с недвижимостью: особенности сделок с нежилыми помещениями и аренды недвижимости, выбор и вознаграждение риэлтерской компании. По этим и другим вопросам конкретному лицу можно и нужно обращаться в индивидуальном порядке к юристу.
Директор ООО «Юридическая фирма «Эксперт»
Проскурина О. В.