Чем опасна недвижимость, права на которую установлены решением третейского суда
Почему при покупке недвижимости стоит обратить внимание на устав компании-продавца
Необходимость в правовом заключении по сделке с недвижимостью появляется, когда компания решает купить или продать недвижимое имущество. Сие очевидно. Составляется заключение по нехитрому алгоритму — юристу необходимо сначала поставить определенный перечень вопросов, затем сформулировать однозначные ответы. В зависимости от полученных ответов риски, связанные с будущей сделкой, можно оценить от «низких» до «высоких». Далее отражаем ответы в правовом заключении и представляем документ руководству (см. Образец). А там уж пусть собственники бизнеса решают, нужна такая сделка компании или нет.
При покупке недвижимости больше рискует покупатель, чем продавец. У продавца всегда есть возможность «исчезнуть» с полученными деньгами (банкротство, альтернативная ликвидация и т. д.). А покупатель останется ни с чем. Кроме того, если продавец при заключении сделки распоряжается чужим имуществом или же продает имущество, обремененное правами третьих лиц (например, залог), то неблагоприятные последствия наступят не для продавца, а, опять же, для покупателя.
К примеру, в отношении покупателя возможен виндикационный иск об истребовании имущества от настоящего собственника, иск банка об обращении взыскания на предмет залога, иск прокуратуры о сносе самовольной постройки и т.д.
Поэтому традиционно анализ рисков больше заботит покупателя, нежели продавца. И именно юристы покупателя обычно оценивают риски, ищут подводные камни в той или иной сделке.
Вопросы, на которых строится заключе ние, на первый взгляд кажутся простыми:
1. Что представляет собой предмет сделки — объект недвижимого имущества:
а) самозастрой, узаконенный самозастрой или «белое здание»;
б) каким образом оформлены права
на недвижимость, какими документами подтверждены;
в) как объект недвижимости попал к продавцу по сделке;
г) соответствуют ли параметры недвижимости данным, указанным в документах (допустим, данным из технического паспорта)?
2. Кто является титульным собственником (владельцем) недвижимости?
3. Кому собственник передал правомочия на распоряжение данным объектом недвижимости?
4. Каково текущее состояние собственника (например, действует или ликвидирован — в отношении организации)?
5. Имеет ли объект недвижимости какие-либо обременения?
Рассмотрим приведенные вопросы подробнее.
Определять имущество как недвижимое следует на основании совокупности его характеристик
Все мы помним формулировку пункта 1 статьи 130 ГК РФ, в котором дается понятие недвижимости. Под ней ГК РФ понимает «земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
Казалось бы, ответ на первый вопрос (что представляет собой предмет сделки?) очевиден. Но, как показывает практика, это далеко не всегда так. Затруднительно однозначно отнести к объектам недвижимого имущества трубопровод или ангар под производственное здание. Есть вероятность, что арбитражный суд в случае спора такой объект не сочтет недвижимостью (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.11.2006 по делу № А43-48090/2005-17-1337).
То же самое может быть и с трубопроводом — его можно рассматривать и как недвижимость, и как движимое имущество (например, разборный трубопровод).
Такая неоднозначность в правовой природе предмета сделки в будущем может повлечь определенные сложности. Как минимум, необоснованные затраты, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности. Так что вопрос о том, что компания собирается купить (продать) — недвижимость или нет — является далеко не риторическим.
Свидетельство о праве собственности не гарантирует легализацию новой недвижимости
До недавнего времени вопрос о том, является ли вновь возведенный объект недвижимости самостроем или нет, решался просто. Если получено свидетельство о праве собственности на такой объект, то он уже легализован и самовольной постройкой не является. Однако с выходом совместного постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) свидетельство о праве собственности автоматически не лишает объект статуса самостроя (п. 23).
Очевидно, что для покупателя подобной недвижимости разъяснение, данное высшими судебными инстанциями, влечет значительные риски. Допустим, некто построил здание на участке, принадлежащем ему же на праве собственности, но без проектной документации и разрешения на строительство. Затем этот субъект зарегистрировал за собой право собственности на вновь возведенное здание в административном порядке, то есть принес документы в регистрирующий орган и получил свидетельство. После этого построенное здание продал вместе с земельным участком другому лицу. А некоторое время спустя прокуратура усмотрела в приобретенном здании признаки самозастроя и подала к покупателю иск о сносе здания. И покупатель становится ответчиком по делу, потому что вовремя не проверил юридическую «чистоту» нового здания.
Следовательно, при оценке рисков заключения сделки с недвижимостью помимо вопроса «есть ли право собственности на здание у продавца» покупателю обязательно нужно задаться вопросом «как продавец получил право собственности».
Для оценки технических характеристик здания лучше привлечь специалиста
Вопрос, касающийся документального оформления объекта недвижимости, предполагает анализ технических документов на здание, в процессе которого в том числе может обнаружиться самозастрой в части здания, в части объектов или самовольная реконструкция.
Проще говоря, по документам все будет в порядке, однако реальные технические параметры здания не будут совпадать с указанными в документах. Например, согласно документации здание имеет площадь 300 м2 и два этажа, а на самом деле его площадь составляет 400 м2 и этажей в здании не два, а три.
Поэтому при наличии сомнений в правильности данных, которые содержатся в документах на недвижимость, стоит перестраховаться и помимо юриста привлечь к анализу рисков по сделке еще и технического специалиста или эксперта из БТИ.
Эти лица смогут профессионально оценить соответствие фактического состояния объекта имеющимся документам.
Хорошо, если компания планирует купить «белое здание», которым может быть:
— самозастрой, легализованный вступившим в законную силу решением государственного суда;
— здание, построенное с получением всей необходимой документации (проект, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию и т.д.);
— здание, продавец которого в свое время получил здание в ходе приватизации, и всю цепочку переходов права собственности можно проследить.
Здание, право собственности на которое признано третейским судом, вызывает подозрения
Замечу, что выше не случайно говорится о решении именно государственного суда. Ведь бывают суды и негосударственные — третейские, которые, тоже пробуют выносить решения о признании права собственности.
Если право собственности продавца основано на решении третейского суда, риск взлетает до небес. На практике нередки случаи, когда недобросовестные представители бизнеса пытаются признать за собой право собственности на чужое имущество через третейские суды, а потом продать это имущество третьему лицу и скрыться с деньгами.
Сама схема довольно примитивная: сговор истца и ответчика — «левый» иск о признании права на чужую недвижимость – решение «карманного» третейского суда – регистрация за истцом права собственности – продажа добросовестному покупателю. И этот алгоритм – далеко не экзотика, подобные схемы одно время шли лавиной. ВАС РФ «рубил» эту практику как мог, вплоть до откровенных формулировок в судебных актах (определение ВАС РФ от 01.06.2009 № 6150/09).
И вроде бы подобную практику удалось искоренить, но… полгода назад вышло постановление КС РФ от 26.05.2011 № 10-П, в котором судьи указали, что закон позволяет третейским судам разрешать споры, касающиеся недвижимого имущества. Речь в том числе идет о спорах об обращении взыскания на недвижимость, заложенную по договору об ипотеке. Также КС РФ признал, что правовые нормы, допускающие регистрацию установленных на основании решений третейских судов прав на недвижимость, не противоречат Конституции.
Так что теперь третейский суд вправе решать вопрос о праве собственности на недвижимость. На мой взгляд, такое толкование приведет к новой лавине мошеннических схем с недвижимостью. По этой причине все свидетельства о праве собственности на недвижимость, в которых в качестве основания приобретения права указано решение третейского суда, следует оценивать в высшей степени критично.
Полномочия представителя продавца необходимо проверить на основе его учредительных документов
Следующий важный вопрос, который необходимо разрешить при оценке сделки, — «кто является собственником имущества». Идеальный вариант, если собственником является ООО, а его директор и учредитель — одно и то же лицо.
Если учредителей несколько, а директор и вовсе наемный работник со стороны, то рисков больше. Продавец вполне может представить покупателю решение о продаже имущества с фальсифицированными подписями или «липовый» протокол общего собрания участников.
Словом, при малейших подозрениях в добросовестности такого контрагента стоит продумать все возможные «корпоративные опасности» (требуется ли одобрение сделки, есть ли вообще воля участников на продажу имущества и т.д.).
Немаловажен и вопрос о том, какое лицо со стороны собственника правомочно распоряжаться объектом. Получить такие сведения можно, например, из учредительных документов организации-продавца. В уставах ООО часто, но далеко не всегда, директор общества наделяется правом выступать в любых правоотношениях от имени общества без доверенности. Но бывает, что из перечня его полномочий установлены изъятия — в том числе право на заключение сделок с недвижимостью. Такое право может быть предоставлено уставом, например, президенту.
После того, как установлен титульный собственник недвижимости, имеет смысл оценить его текущее состояние. Главный вопрос — не возбуждена ли в отношении него процедура банкротства или не грозит ли ему банкротство в ближайшем будущем.
Вероятна ситуация, при которой заключается чистая сделка, договор со стороны продавца подписан уполномоченным лицом и т. д. А спустя некоторое время в отношении продавца инициируют процедуру банкротства и его арбитражный управляющий начинает обжаловать все сделки должника. В итоге покупатель может остаться и без недвижимости, и без денег.
Вероятность банкротства легко оценить, проверив наличие исков к продавцу на сайте арбитражного суда. Понятно, что если к компании уже на момент заключения сделки предъявлено исков на несколько миллионов, ее нельзя считать надежным контрагентом.
Что касается риска возбуждения процедуры банкротства, то тут покупатель может либо вообще отказаться от сделки, либо после ее заключения избавиться от недвижимости — перепродать, чтобы потом защищаться с помощью института добросовестного приобретения. Конечно, такой способ тоже предполагает риск, но все же меньший.
Вячеслав Оробинский, руководитель практики "Строительство. Земля. Недвижимость"