Шквал обсуждений и эмоций вызвал вступивший 2 апреля текущего года так называемый «Закон об аренде» за номером 98-ФЗ, который датирован первым апреля.
Основные постулаты Закона таковы: статья 19 обязывает арендодателя заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы в 2020 году. Срок заключения соглашения – 30 дней со дня обращения арендатора, объект аренды – недвижимое имущество.
Условия такой отсрочки следующие:
- арендатор должен относиться к наиболее пострадавшим отраслям экономики;
- договор аренды должен быть заключен до введения властями субъектом РФ режима повышенной готовности или ЧС.
Если объект аренды жилые помещения – дополнительное соглашение об отсрочке арендных платежей не заключается.
Вслед за Законом 98-ФЗ последовало Постановление Правительства № 439 от 3 апреля 2020 года с разъяснениями об условиях и сроках отсрочки арендной платы.
И Постановлением № 434 от 3 апреля 2020 г., где Правительство утвердило перечень отраслей Российской экономики, в наибольшей степени пострадавших от эпидемии коронавируса.
В этот перечень вошли:
- авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
- культура, организация досуга и развлечений;
- физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;
- туристический и гостиничный бизнес;
- общественное питание;
- доп. образование негосударственных образовательных учреждений;
- организация конференций и выставок;
- бытовые услуги населению.
Это означает, что воспользоваться правом на каникулы по аренде до 1 октября 2020 года смогут далеко не все отрасли экономики! А только перечисленные в Постановлении 434!!!
Арендаторы государственного имущества, являющиеся субъектами МСП, могут заключить дополнительные соглашения к договорам аренды госимущества, предусматривающие отсрочку уплаты арендных платежей.
Такая возможность предусмотрена Распоряжением Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р (http://government.ru/docs/39233/). То есть, государство и муниципальные органы не готовы приостанавливать договоры аренды с учетом объявленной пандемии.
А что же делать тем предпринимателям, чья деятельность не отнесена к наиболее пострадавшим отраслям в условиях сложившейся ситуации пандемии?
А каким образом оптимизировать расходы бизнесу, на который 98-ФЗ не распространяется?
Те арендаторы, деятельность которых приостановлена Постановлениями субъектов РФ, на наш взгляд, могут попробовать сослаться на обстоятельства непреодолимой силы – форс-мажор или на статью 451 ГК РФ об изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
Дело в том, что торговые центры не закрыты. Площади арендуют предприниматели разных сфер экономики, как отнесенных к пострадавшим отраслям, так и не включенных Правительством в такой перечень. Приостановлена деятельность развлекательных заведений, салонов красоты, кафе и ресторанов.
А вот расположенные в торговых центрах продовольственные магазины, аптеки, зоомагазины, службы доставки, салоны связи и непродовольственные магазины, где можно купить товары первой необходимости, продолжают работать, ведь перечень товаров первой необходимости определяют регионы самостоятельно.
Возникает следующий вопрос: что делать арендатору торгового центра, который продает детскую обувь? Постановлением Губернатора Ростовской области от 5.04.2020 г. № 272 детские товары отнесены к перечню непродовольственных товаров первой необходимости, в том числе и обувь для детей (код ОКПД 15.20.13.170). Как оптимизировать затраты на арендные платежи, если ограничения в период пандемии на него не распространяются, а дохода от торговли нет по банально известной причине?
Попробуем разобраться, что могут предусмотреть стороны арендных отношений в допсоглашениях, и какие правовые последствия повлекут те или иные действия сторон.
Итак, арендная плата снижена до нуля, счет не выставляется, налицо «арендные каникулы».
При безвозмездной аренде страдают обе стороны. Арендодатель несет ряд негативных налогово-правовых последствий:
- нельзя учесть в расходах по налогу на прибыль суммы начисленной амортизации (п. 16.1. ст. 270 НК РФ),
- нужно начислить НДС как с безвозмездной реализации (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ);
- могут снять расходы на содержание недвижимости: охрана, пожарная сигнализация и др.
Для арендатора безвозмездное пользование может быть расценено, как налогооблагаемый «натуральный» доход исходя из рыночной стоимости аренды. Причем это касается как предпринимателей и организаций - плательщиков основной системы налогообложения (ст. 211, п. 8 ст. 250 НК РФ), так и плательщиков УСН (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248, п. 8 ч. 2 ст. 250 НК РФ).
Как избежать таких последующих налоговых «сюрпризов»?
Устанавливаем дополнительным соглашением символически минимальную арендную плату и включаем условие о компенсации арендатором расходов арендодателя по уплате земельного налога, налога на имущество, охрану объекта, пожарную безопасность, коммунальные платежи.
В результате нет экономии на расходах по арендной плате у арендатора, арендодатель в свою очередь получает обусловленный договором доход. Ни для кого не секрет, что получение части арендной платы в виде коммунальных платежей является доходом от предпринимательской деятельности в целях налогообложения.
Вот один из вариантов выхода из сложившейся ситуации.
«Коронавирусные» законы, к сожалению, не облегчают жизнь бизнесу, риски предпринимательской деятельности остаются «на плечах» самих предпринимателей…